房屋登记案件赔偿

　　房屋登记案件赔偿权

　　房屋登记案件的赔偿问题甚为复杂，其中最难以界定的是多因一果的赔偿责任。本章不对赔偿问题作大而全的分析，仅仅针对房屋登记案件赔偿中最需要解决的问题予以论述，也是《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》最终解决的问题。多因一果的赔偿责任，划分四个层次：房屋登记机构与申请人恶意串通的赔偿责任;房屋登记机构与申请人各有过错彼此承担相应的过错责任;房屋登记机构已经履行法定职责，因申请人过错造成损害结果，房屋登记机构不承担赔偿责任;行政赔偿和民事赔偿竞合，当事人请求在房屋登记案件中一并解决民事赔偿的，人民法院可以合并审理。

　　一、关于混合侵权赔偿责任的规定

　　《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十二条规定：“申请人提供虚假材料办理房屋登记，给原告造成损害，房屋登记机构未尽合理审慎职责的，应当根据其过错程度及其在损害发生中所起作用承担相应的赔偿责任。”

　　本条是关于混合侵权的赔偿责任之规定。

　　多因一果有两大形态：共同侵权和混合侵权。本条是混合侵权，下一条为共同侵权。混合侵权当中，房屋登记机构与第三人并无通谋，房屋登记机构工作人员的主观状态是过失而非故意，第三人的主观状态则可能是故意或者过失。比较典型的情况是，第三人造假并不足以乱真，但其利用登记人员的疏忽大意，最终达到了欺诈目的。此类情形，房屋登记机构如何承担责任?讨论当中这个问题的争议很大。我们认为，房屋登记机构应以承担中间性质的按份责任为宜。为什么是中间责任?因为第三人利用房屋登记机构的失误为自己牟利，也就是说，登记错误的最终受益人是第三人，而非房屋登记机构。从这个意义上说，房屋登记机构承担赔偿责任是拜第三人所赐，故房屋登记机构对原告所承担的赔偿责任，最终还是应由第三人买单。为什么要按份?因为过失在性质上有轻重之分，在损害原因力上有大小之分，按照公平原则，其与赔偿责任份额之间应为正比关系。基于此，我们拟写了本条第一款规定。

　　调研中有人提出，房屋登记机构承担按份责任不符合《物权法》第二十一条规定。按照该条规定，登记机构应当承担无过错责任或者结果责任，即只要登记结果错误，房屋登记机构就应全部赔偿，然后再追偿。在《物权法》公布时，这种观点较为流行，但随着《物权法》的实施，过错推定责任渐渐成为实务当中起支配作用的标准，征求意见过程中也得到民法学者对之赞成的观点。从立法机关的态度来讲，我们正式向全国人大法工委征求了意见，其对于本条规定并未提出质疑。在研讨当中，全国人大法工委与会领导和同志指出，登记机构只要按照《物权法》第十二条规定进行了审核，就不应承担赔偿责任。

　　我们经研究认为，在关于赔偿责任承担的诸多方案当中，过错推定责任最具合理性，而且从法律解释上也可以得到论证。《物权法》二十一条规定第一款规定：“当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。”其中的“给他人造成损害”通常都意味着房屋登记已经完成，已经完成的房屋登记当然也是错误的，但是按照该款规定，首先应当由当事人承担民事赔偿责任。如果对于登记错误，登记机构也有错误怎么办?这个问题由第二款作出回答。所以，联系上下文，该条第二款规定的“登记错误”应当是指房屋登记机构办理登记过程中所犯的错误，这种错误就是未尽到法定的审核职责，具体说就是登记机构的审核未达到《物权法》第十二条规定的审核标准。据此，如果第三人提供虚假材料申请登记，登记机构已尽审核职责仍无法发现的，则应由第三人承担民事赔偿责任，而不能再要求房屋登记机构承担行政赔偿责任。

　　二、关于登记人员与第三人恶意串通的赔偿责任的规定

　　《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十三条规定：“房屋登记机构工作人员与第三人恶意串通违法登记，侵犯原告合法权益的，房屋登记机构与第三人承担连带赔偿责任。”

　　本条是关于登记人员与第三人恶意串通的赔偿责任的规定。恶意串通属于共同侵权，而共同侵权的法理是连带赔偿责任。据此，我们拟写了本条规定。

　　三、当事人请求一并解决涉及民事赔偿的情形

　　《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》起草过程中曾经规定：“当事人请求一并解决涉及的民事赔偿问题的，可以合并审理。”关于引起诉讼能否合并审理的问题，我们认为，基于诉讼经济和及时保护相对人权利的需要，可以基于当事人一并解决相关民事赔偿问题的要求，在审理行政赔偿诉讼时一并解决。在最高人民法院《关于审理行政许可案件若干问题的规定》中已采纳了这种观点，道理基本都是相同的。

　　因为审理房屋登记行为涉及的混合侵权情形非常复杂，涉及民事赔偿部分虽然可以一并解决，但是实践中审理案件时间可能较长，甚至第三人逃匿，案件中止审理情形时有发生，反而不利于诉讼正常进行。基于实践客观情况，《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》最终删除该规定。

　　四、登记机构无过错不承担赔偿责任

　　房屋登记机构已经审慎尽善履行了法定审查职责，由于其他原因造成错误登记的，人民法院应判决登记机关不承担行政赔偿责任。其他原因主要有：由于第三人造假手段太高明，非侦查机关一般难以识别，根据职权职责相统一原则，房屋登记机构不承担赔偿责任。由于当事人民事原因行为，已有生效法律文书确定房屋权属，现行房屋登记行为与生效法律文书相抵触的;等等。

　　《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》在讨论过程中，争执的焦点为形式审查还是实质审查。学者提出证据的真实性、合法性、关联性;房屋登记机构提出有效性审查;法官提出对基础原因审查是实质审查，对证据关联性、合法性审查是形式审查，对基础效力的审查(有效性)是实质审。如果行政审判向民事审判权扩张，可能要对有效性作出判断，建设部公布实施的《房屋登记办法》对登记机构审查职责定位于有效性审查。

　　根据《物权法》第十二条关于“登记机构应当履行下列职责：(一)查《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》理解与适用验申请人提供的权属证明和其他必要材料;(二)就有关登记事项询问申请人;(三)如实、及时登记有关事项;(四)法律、行政法规规定的其他职责。申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看”的规定，登记机构应当履行的职责要结合行政法规，地方性法规和规章的具体规定，立足于本地实际情况，视案件具体情况具体判断。凡符合《物权法》第十二条规定，即可视为履行了法定职责，因其他原因造成损害的，房屋登记机构不承担赔偿责任。

　　五、房屋登记机构不作为的赔偿责任

　　房屋登记机关不履行或迟延履行登记职责，致使原告合法权益遭受损害的，应当承担相应的行政赔偿责任。《物权法》第十九条规定，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。该法第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。如果因房屋登记机构不依法及时予以更正登记、异议登记、预告登记而造成当事人合法权益损害的，房屋登记机构承担相应不作为的赔偿责任。

　　六、登记机构协助执行的赔偿责任

　　房屋登记机构根据人民法院裁判文书、协助执行通知书、仲裁机构作出的仲裁书、行政机关作出的征收决定等生效法律文书进行的房屋登记，在上述法律文书被撤销后而导致有关登记被撤销或更正，当事人起诉要求登记机构承担赔偿责任的，人民法院不予支持。因为房屋登记机构协助执行的行为性质属司法行为，其后果当由司法机关承担。