“一地数包”产生的纠纷应当如何处理?
  • 发表时间:2017-10-05
  • 作者:南京房地产律师
  • 来源:房产律师网

  家庭承包是在集体经济组织内部依据公平优先原则进行的土地承包方式,体现着强烈的基本生活保障特色。

  《农村土地承包法》虽在整体上将其他方式承包归人债的领域,但在具体权利内容和保护方法上也有一些差异。从该法第49条规定来看,对于已经依法登记取得土地承包经营权证等证书的其他方式土地承包经营权之权利人,该法已经赋予其物权人相应的地位。换言之,承包方依法登记取得土地承包经营权证等证书的,即享有物权性质的土地承包经营权。从物权的静的属性上看,这种土地承包经营权同样具备直接支配性、独占性、排他性、对世性、绝对性、追及性。从物权的动的属性看,土地承包经营权具备排他效力、优先效力、追及效力及物权请求权的保护方式。当然,并不是说物权与债权在性质的区分上仅仅维系于是否经过登记、领证,但《农村土地承包法》不但已经赋予此类土地承包经营权人与家庭承包土地承包经营权人完全相同的权利行使自由,而且在保护方式上,两者也是一致的。退而言之,此类土地承包经营权已具有公示效果,在产生权利冲突的时候,其应能够产生一定的优先效力。所以,《农村土地承包解释》第20条在规定一地数包纠纷处理原则的时候,首先对此类土地承包经营权加以优先保护。

  对于均未依法登记的情形,因主张权利的各人均系依据承包合同,各所主张的权利均为债权,依据债权平等原则,无法依据权利性质的区别加以排序,只能确定生效在先合同的承包方取得土地承包经营权。因实践中不排除根据以上两种顺位原则均无法确定的情形,本着保护土地利用的角度,《农村土地承包解释》第20条第(3)项规定,已经依承包合同合法占有并实际承包经营的人取得土地承包经营权。但为避免恶意抢占的发生,该项也规定了除外条款,即争议发生后一方强行先占承包土地的行为和事实,不得作为确定土地承包经营权的依据。盖因此种先占发生在争议尚未解决之前,土地承包经营权在各权利主张人之间的归属,需要司法程序的最终认定。强行先占的行为和事实与依据承包合同合法占有并实际承包经营的情形判然有别,不可赋予两者相同的司法评价。

  同一土地上签订数个承包合同,既没有依法登记,也无法确定签订合同的时间顺序,如何确定土地承包权的次序,南京房产律师认为,依据民法上的占有原则,对《农村土地承包解释》第20条第(3)项规定的相关法理,应当由依承包合同合法占有并使用承包地的人取得土地承包权。但在争议发生后,一方强行先占承包地的行为和事实,不得作为确定土地承包经营权的依据。

  尽管有观点认为,上述司法解释第20条第(3)项的规定,因违背《物权法》有关占有制度的基本法理,不应成为解决“一地数包”时采用的效力规则,应予废除。但是,现代民法上,占有已经成为独立的所有权以及他物权的一项制度,无论所有人占有,还是非所有人合法占有,都应当受到占有制度的保护。占有的法律效力表现在权利取得,即占有人在占有物上行使某种权利,法律推定其具有该项合法权利。如果他人就该标的物的权利有争议时,该人负有举证责任。设立占有权利的推定,主要在于保护占有背后的本权利。同时,占有推定可以使占有人免除举证责任困难,易于排除侵害,维护社会秩序。因此,对占有的保护是基于对占有人意志的保护和对效率价值的追求,充分发挥其便捷性,以维护社会安全。

  《物权法》的确对不动产占有规定较为抽象、模糊和过于原则,对于一些具体的占有制度则缺少明文规定。但物权立法毕竟借鉴了大陆法系国家的占有制度,将财产归属与财产利用相区别,确立了以调整占有人与非占有人之间因财产的占有利用而发生的财产关系为范围的占有制度,与所有权和他物权构成三权鼎立的《物权法》立法格局,③弥补了我国物权立法的缺陷,为我国占有制度揭开了新的篇章。但是由于对占有制度的重视程度及研究水平的不足等多方面原因,其整个一章只有5个条文,内容极其简陋,缺失了许多关于占有的重要制度,对于占有起不到周全的保护。但这并不意味着在纠纷的处理过程中不能适用占有制度,相反,要大力探索这一制度的司法运用,广泛积累司法经验,为占有制度的立法修改与完善提供多维素材。法律是严密的逻辑体系,但逻辑判断不能代替价值判断。从这个角度而言,就同一土地上签订数个承包合同,在确定土地承包人方面,虽然现行《物权法》对此并无规定,但并不排斥运用占有制度中相对成熟的法理作为解决纠纷依据的尝试和努力。

  如按照上述第一种观点处理,仍然不能在裁判中一次性确定土地承包经营权之归属。如果要求发包人重新发包,这样的判决本身没有执行力,而不能从根本上解决问题;如果发包人执意不发包或者出现其他情形导致不能发包的,将使三者之间法律关系长期处于争执和不确定状态,既不利于问题的解决,也不利于社会稳定,且不符合诉讼效率。尤为重要的是,对于一方当事人要求确认享有承包权的诉讼请求,如果不能直接作出支持或者不支持的判决,或者不能发回重审,反而判决发包人重新发包,这样的处理结果实际超越了当事人的诉讼请求范围,显然也是错误的。

  因此,结合《物权法》有关占有理论,对于同一土地上签订数个承包合同,既没有依法登记,也无法确定签订合同时间顺序的前提下,由依承包合同合法占有并使用承包地的人取得土地承包权,从法律效果与社会效果的角度而言,更具说服力。


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