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约定按揭贷款购房的合同履行期间发布限贷政策能否解除?

作者:南京专业房产律师    发表时间:2017-05-01 16:31:42    当前栏目:房产研究    来源:    阅读:

  房产调控政策实施前订立的房屋买卖合同明确约定以按揭贷款方式付款,且买受人确有证据证明因不能办理按揭贷款导致房屋买卖合同无法履行的,能否请求解除合同并要求出卖人返还所收的购房款或定金?

  房地产限贷政策主要是针对的是房地产市场中投资性购买者,主要目的是在贷款政策方面限制购买非首套房以及异地购房。房产调控政策实施前订立的房屋买卖合同并未约定按揭贷款方式付款,或者约定买受人如未能取得按揭贷款的则应在约定的期限内一次性付清全部房款的,不应认定为造成买受人利益明显失衡的情势变更,买受人也不得以新政实施为由主张解除合同并免除民事责任。这是因为,按揭贷款如果不是合同明确约定的或者指定的支付方式,或者不是履约的唯一方式,那么,在调控政策施行后,买受人就应以其他替代支付方式进行支付,而无权据此直接解除合同。因为,此种政策的调整,对其履行业已签订的房屋买卖合同没有实质性影响,并不会直接造成其无法履行合同义务。

  买卖双方在房产调控政策实施前订立房屋买卖合同,明确约定以按揭贷款方式付款,且买受人确有证据证明因不能办理按揭贷款导致房屋买卖合同无法履行的,买受人请求解除合同并要求出卖人返还所收的购房款或定金的情况下,人民法院经审查,如买受人的确因为房贷政策变化而不能办理约定的按揭贷款,人民法院可以支持当事人的请求。当事人在合同中明确约定用按揭贷款方式支付剩余房款,一旦当贷款这不值得为买受人继续履行合同后续付款义务方式无法实现时,可以认定为属于出现了令合同继续履行出现障碍并足以影响合同目的实现的重大变化事由。因为房贷政策直接影响的是买受人不能取得贷款,或者不能取得原合同约定比例的贷款,间接影响的是买受人对待给付义务内容发生了变化。

  之所以如此考虑,南京房产律师指出,一方面是因为双方在房屋买卖合同中明确约定后续付款方式是通过银行按揭贷款支付,并无其他如果贷款不成则由买受人改用其他方式自筹解决的但书条款,不能将此约定不明的事项过分硬性地强加给买受人。另一方面,在目前房地产调控的主要地区,特别是一线、二线城市,房价动辄数万元一平米,一套普通住房总价款加上税费、中介费用就要达到数百万元。除非有经济实力的买受人约定自行支付全款,其他大多数买受人除了缴纳首付款外,通常以按揭贷款方式支付,而且按揭贷款的数额多为总房款的大部分。选择贷款本身就意味着自身短时间内支付能力不足,如果贷款不成改由其自行全部支付,无疑会让买受人难以承受。较为稳妥的作法,是将其认定为“不可归责于当事人双方的事由”,同时赋予买受人在此种情况下有权请求解除合同并支持其返还首付款的请求。



爱生活房产专业律师南京姬传生,经济师,兼职教授,中国管理科学研究院研究员.经济学学士,法学硕士.十九年知名房产律师执业经验,十五年高校教师资历,两届徐州市政协委员,中华全国律师协会会员,江苏省律师协会会员, 南京市律师协会会员.精通南京二手房律师业务,办理大量商品房买卖合同纠纷,房屋租赁和房屋征收案件,胜诉率高.擅长处理南京市安置房二手房交易法律事务.解答房产律师咨询电话13770798118.
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