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房产律师浅谈经济适用房买卖的特点

作者:南京房产律师    发表时间:2017-05-28 16:47:47    当前栏目:房产研究    来源:    阅读:

  经济适用房是指由国家批准,在免除土地出让金的基础上,并给开发商一定的信贷优惠,由开发商建立的提供给中低收入阶层的保障性住房。由国家各级政府招募房地产开发公司或者集资建房单位修建,以微利(一般以3%)的利润向城镇中低收入群体出售的半商品性住房。它是具有社会福利性质的住房,其目的是为了解决中低收人群体的住房困难问题。经济适用房的概念从不同的角度有不同的理解,归纳起来有以下几点:首先,从成本的构成角度看,经济适用房比普通的商品房要低很多,因为政府为了限制经济适用房的房价,免去了开发经济适用房所必需的土地出让金,对相关的行政收费进行减免,还在银行信贷方面给予优惠,因此经济适用房的房价会比商品房便宜。其次,从针对的对象来看,经济适用房主要面向的是中低收入群体,具有保障性和福利性的特点。再次,从建设方式的角度看,经济适用房由房地产企业开发、政府委托统建、单位自建及合作建设,建设方式多样化,一般来说委托统建的方式比较普遍。最后从居民的经济承受能力的角度看,政府对中低收人群体进行补助后,是中低收入家庭可以消费得起的住宅。

  在二手经济适用住房买卖合同纠纷中,出售经济适用住房的一方为原告的,其诉讼请求多以要求确认合同无效为其诉讼主张,根本目的是通过对合同效力的否定达到将已交付给买方的经济适用住房返还己方。而购买经济适用住房的一方的诉辩主张多以要求对方继续履行已达成的协议,履行配合办理房产过户的义务。主张合同无效要求返还房屋一方当事人通常的理由是:1.经济适用住房为夫妻共同财产,一方未经他方同意擅自处分夫妻共同财产的行为无效。2.双方达成的经济适用住房买卖合同违反了《经济适用住房管理办法》中“购买经济适用住房不满5年,不得直接上市交易”的规定,属违反法律法规的强制性规定,合同无效。3.双方签订的经济适用住房买卖合同违反了国家经济适用住房的政策性规定,损害社会公共利益,合同应当认定为无效。

  虽然主张认定合同无效的理由不同,但焦点问题是双方签订的经济适用住房买卖合同的效力问题。南京房产律师认为,发生此类纠纷的原因主要有三方面,一是全国大中城市连续几年房价快速上涨,经济适用住房原购买人在尚未取得产权证照期间内将房屋出售,待允许上市交易办理产权变更登记时,同类房屋的市场价格已经大幅高于双方原来的约定交易价格,有的甚至已经翻了几番。在巨大的利益驱动和心理落差下,原经济适用住房所有人多通过主张合同无效来实现拿回房产的目的。二是经济适用住房作为我国住房制度改革进程中的产物,其相关制度虽然渐趋完善,但有些规定仍需进一步明确和细化,特别是对经济适用住房在购买5年内的产权性质没有一个明确的界定。《经济适用住房管理办法》第30条中虽有“购房人拥有有限产权”、“购买经济适用住房不满5年,不得直接上市交易”的规定,但从第30条的第2款、第3款规定的文义上理解,有限产权应当是对直接上市交易的一种概括性限制规定,并不能等同于物权制度中的所有权人对所有财产的处分权能,因为《物权法》明确了物权种类和内容由法律规定的物权法定的原则,而《经济适用住房管理办法》的规定尚不属于物权法定的范畴。故经济适用住房在限制上市交易期内的产权性质的不明确,也是此类纠纷产生的重要原因。



爱生活房产专业律师南京姬传生,经济师,兼职教授,中国管理科学研究院研究员.经济学学士,法学硕士.十九年知名房产律师执业经验,十五年高校教师资历,两届徐州市政协委员,中华全国律师协会会员,江苏省律师协会会员, 南京市律师协会会员.精通南京二手房律师业务,办理大量商品房买卖合同纠纷,房屋租赁和房屋征收案件,胜诉率高.擅长处理南京市安置房二手房交易法律事务.解答房产律师咨询电话13770798118.
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