房屋登记行政案件第三人问题

　　房屋登记行政案件第三人问题是一个复杂的问题。《行政诉讼法》第二十七条规定：“同提起诉讼的具体行政行为有利害关系的其他公民、法人或者其他组织，可以作为第三人申请参加诉讼，或者由人民法院通知参加诉讼。”问题的关键在于何为与具体行政行为有利害关系，涉及到房屋登记行为，与房屋登记机构审查职责紧密相关，与房屋登记共有人、继承人、抵押权人等复杂情况相关，房屋登记案件第三人问题愈加复杂，甚至难以判断。

　　行政诉讼第三人

　　行政诉讼第三人，是指同提起诉讼的具体行政行为有利害关系，为了维护自己的合法权益而参加诉讼的个人或者组织。①其特点为：行政诉讼第三人是原告被告之外的个人或组织，是行政法律关系的主体之一;同被诉的具体行政行为有法律上的利害关系，即行政法上的权利义务关系;行政诉讼第三人参加诉讼，必须在审结之前参加，参加的方式即可以主动申请参加诉讼，也可以由人民法院依职权通知参加诉讼。

　　《若干解释》第二十四条在《行政诉讼法》第二十七条规定的基础上，进一步规定：“行政机关的同一具体行政行为涉及两个以上利害关系人，其中一部分利害关系人对具体行政行为不服提起诉讼，人民法院应当通知没有起诉的其他利害关系人作为第三人参加诉讼。第三人有权提出与本案有关的诉讼主张，对人民法院的一审判决不服，有权提起上诉。”

　　行政诉讼第三人属于必须参加诉讼的当事人，如果遗漏必须参加诉讼的当事人，则必然面临发回重审的结局。《若干解释》规定，人民法院审理再审案件，发现生效裁判有下列情形之一的，应当裁定发回作出生效判决、裁定的人民法院重新审理：审理本案的审判人员、书记员应当回避而未回避的;依法应当开庭审理而未经开庭即作出判决的;未经合法传唤当事人而缺席判决的;遗漏必须参加诉讼的当事人的;对与本案有关的诉讼请求未予裁判的;其他违反法定程序可能影响案件正确裁判的。

　　二、关于法院通知第三人参加诉讼的规定

　　《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第六条规定：人民法院受理房屋登记行政案件后，应当通知没有起诉的下列利害关系人作为第三人参加诉讼：(一)房屋登记簿上载明的权利人;(二)被诉异议登记、更正登记、预告登记的权利人;(三)人民法院能够确认的其他利害关系人。

　　调研中，不少法院建议《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》对于哪些第三人由法院通知参加诉讼，哪些由第三人申请参加诉讼的问题加以明确。考虑利害关系的明显程度和法院的承受能力，我们认为，房屋登记的权利人以及被诉异议登记、更正登记、预告登记的权利人，他们的利益直接受到判决结果的影响，而且可能是不利影响，按照正当程序之法理，作出不利处分之前应当给利害关系人申辩机会。如果他们被记载于登记簿，则利害关

　　系显而易见，法院通知他们以第三人身份参加诉讼，既是可能的，也是必要的。除了明确记载于登记簿上的权利人之外，其他人如果与房屋登记存在利害关系，应当以人民法院能否确认为标准，如果能确认，则应通知;不能确认则由他们自行申请。

　　其他的还有抵押权人，房屋登记行政赔偿诉讼当事人的利益相对方等。只要公民、法人或者其他组织能够举证证明其与被诉房屋登记行为有法律上利害关系，并申请作为第三人参加诉讼的，人民法院应当予以准许。