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房产新政导致责任免除的问题如何处理?

作者:南京专业房产律师    发表时间:2017-04-06 23:13:59    当前栏目:房产研究    来源:    阅读:

  房地产新政是国家行政机关颁布的、具有原则性、调控性、应时性、有限性等特征的行政性决定。房地产新政的实施,对房屋买卖合同当事人毕竟带来了重大的影响,特别是因房产新政的实施能否导致免责的问题,理论和实践中争议很大。

  第一种观点认为,因房地产新政和颁布实施,超出了当事人订立合同时的预见,当事人可以此为由,主张免除违约责任。

  第二种观点认为,我国《合同法》实行严格责任归责原则,虽然房地产新政的实施造成了当事人履行合同的障碍,但这不属于不可抗力,违约一方仍然要承担违约责任。

  南京商品房买卖律师认为,违约责任的承担与否,建立在当事人是否有约定。如有约定,应当完全按照当事人约定处理;没有约定的,应当根据不同情况、分层次确定责任的有无及承担。

  合同履行过程中“不可归责于当事人双方事由”,从而造成合同履行的障碍,能否得到法律上的免责以及免责程度如何,首先看当事人是否有约定;没有约定的,则应当按情况、分层次的考察。但是,免责并非当然免除履行合同的义务,而是涉房新政所造成合同不能够依约履行的违约责任。履行合同义务的免除尚需当事人双方约定解除合同,或者守约一方依法定程序解除合同,或者向人民法院提起诉讼请求解除合同。

  1.当事人可否依据该事由主张免责,应当有因果关系考量的介入。新政出台必须是债务履行受阻的最近和关键原因,且不存在阻断因果关系的情况。其一,新政是履行受阻的最近原因,是指若未有新政出台,就不至于出现履行受阻的情形。因出卖人无从知道买受人给付不能的原因,所以,应当由买受人在诉讼中对此予以举证,这也符合“谁主张,谁举证”的基本原则。譬如,买受人应举证证明其确因不能办理按揭贷款而无法继续履行,但该证明责任标准不宜过高,否则将过分加重买受人的义务。如果出卖人有相反证据证明买受人有足够的支付能力,则法院应该依法判令继续履行合同或允许双方当事人变更合同。其二,新政是履约受阻的关键原因,是指如果买受人有给付能力而只是资产被其他领域占用,比如固定资产多而少有流动资产,因信贷政策变更导致短期无法足额筹措的情形,则不应当认定为有因果关系。但是,如果查明当事人确实因为信贷政策的调整造成履行艰难,则不宜将其所有生活必需资产列入评估其支付能力的资产范围。

  2.免责范围的确定上需要明确只有涉房新政造成的违约才能够免责。对于新政实施与当事人过失共同作用造成违约的情况下,应当考察当事人的过失是在新政实施之前还是之后影响合同的履行,如果是在新政出台之前,则应当有因果关系的考察;如果是在新政实施之后,则应对责任进行区分,查明当事人可以因新政实施可主张免责的部分,同时由另一方当事人承担对方自己过错造成责任扩大的部分。例如,在涉房信贷政策造成迟延履行后,当事人在合理的期限内未适当履行,则应考察政策变更与迟延履行之间的因果关系;政策变更在整个迟延履行中作用的大小。如果房产新政出台发生在当事人迟延履行期间,则当事人不能主张免责,当事人仅可就因政策变更造成的合理期间的迟延履行免责,如果还有进一步的怠于履行的迟延责任或者其他扩大责任,则不应当免责;如果涉房新政的发生仅是延迟了合同的履行,例如当事人之间约定一定期限内办理完毕相关贷款手续,现因信贷政策变更,买房人需要额外时间办理该手续的,则行为人仅应当就该相应的迟延免责,不可拒绝卖房人继续履行合同的要求。



爱生活房产专业律师南京姬传生,经济师,兼职教授,中国管理科学研究院研究员.经济学学士,法学硕士.十九年知名房产律师执业经验,十五年高校教师资历,两届徐州市政协委员,中华全国律师协会会员,江苏省律师协会会员, 南京市律师协会会员.精通南京二手房律师业务,办理大量商品房买卖合同纠纷,房屋租赁和房屋征收案件,胜诉率高.擅长处理南京市安置房二手房交易法律事务.解答房产律师咨询电话13770798118.
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