房地产开发法人合作模式简介

 

　　在房地产开发过程之中，一方具有技术人员资金的优势，另一方具有土地使用权等相关资源，双方就有了合作的基础。南京房产律师曾经为多家房地产企业提供法律咨询，在此具有丰富的经验。根据南京房产律师的了解，房地产合作开发的法人模式主要分成两种，以下为大家一一介绍

　　

　　首先是SPV方式，也就是合作方成立一家新的公司，由合作方双方持股，合作共赢。这家新的房地产开发公司实际上是特殊目的机构SPV,是专门为了开发特定的房地产项目而设立的。这家新设立的项目公司，应持有项目所需的国有土地使用权，原持有土地使用权的合作方应将土地使用权过户到项目公司名下。在房地产项目开发建设的全过程中，从立项、规划、报批，到报建、建设、验收等程序，都应该以新的法人公司为主体进行。这种开发方式的优点主要在于，公司的背景相对简单，双方的风险也比较小，不会有太多的债权债务的问题，一般也不会有诉讼风险。但是这种方式也是有缺点的，主要有以下的问题：

　　

　　1、根据我国法规的相关规定，房地产开发企业必须申请企业资质等级，否则不得从事房地产开发的业务活动，所以新成立的项目公司必须首先申请核定企业资质等级，这也是一个相当繁琐的过程；双方也必须考虑到投入项目的资金、技术实力等软硬件要求是否足以满足所开发项目的资质等级要求。

　　

　　2、根据我国法规的相关规定，国有土地使用权必须先开发完成投资总额的25%，才能转让或者作价入股，如果国有土地使用权人没有完成上述投资额度的开发，其作价入股是无效的。这一点在原国土资源部的相关答覆中得以体现。另外，土地使用权作价入股还会产生相应的税费问题，增加运营成本。

　　

　　第二是股权转让的合作模式，由出资方购买国有土地使用权人的房地产公司的相应股权，达到参股或者控股的目的，从而主导项目开发建设、分享项目利润。这种合作模式的风险是相当大的，但同时也具有不少优点。

　　

　　这种合作方式的优点主要有以下几点：

　　

　　1、如果双方合作成立新的项目公司，难免会出现项目公司资质等级审核过程非常繁项目，或者项目公司资质等级低，无法承接大型项目或资质等级要求高的重点项目。而股权转让的合作模式，完全避免了这一问题，不涉及到公司主体层面的任何变更，而衹是让股权在合作方之间进行流转，出资方可以完全利用目标公司的房地产项目资质。2、股权转让的方式非常简单，无论是有限责任公司还是股份有限公司，衹要在股东名册和工商登记上完成了变更，股权转让就宣告完成，不需要报有关部门进行核准。股权转让完成之后，出资方就可以对项目的经营运作进行必要的管理和主导。

　　

　　3项目公司已经办理的房地产开发批准手续，如果已经齐备，可立即开工建设，如果尚未齐备将缺乏的办理完毕，就可以开工建设，而如果双方合资成立一个新的项目公司，则一切从头来起。在股权转让模式下，由于项目公司的主体性没有变更，出资方完全可以利用其原先的资质和审核手续股，加快项目的开发建设速度。

　　

　　有优点就有缺点，这种方式的缺点主要有以下几点：

　　

　　1、由于出资方并不完全了解合作方的情况，项目公司是否存在对外的债务、法律诉讼风险、大额抵押或者担保都未能明确，这些风险在未来都有可能变成损失，甚至导致项目不能顺利进行。

　　

　　2、房地产开发项目比较复杂，经常出现停工停建的情况，有可能有他人主张项目的相应权利，并且存对对外负担债务的可能性，这些都增加了项目谈判和尽职调查的难度。