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房地产开发法人合作模式简介

  • 作者:南京房地产律师    发表时间:2018-06-20 11:52:57    来源:房产律师网    阅读次数
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  在房地产开发过程之中,一方具有技术人员资金的优势,另一方具有土地使用权等相关资源,双方就有了合作的基础。南京房产律师曾经为多家房地产企业提供法律咨询,在此具有丰富的经验。根据南京房产律师的了解,房地产合作开发的法人模式主要分成两种,以下为大家一一介绍
  
  首先是SPV方式,也就是合作方成立一家新的公司,由合作方双方持股,合作共赢。这家新的房地产开发公司实际上是特殊目的机构SPV,是专门为了开发特定的房地产项目而设立的。这家新设立的项目公司,应持有项目所需的国有土地使用权,原持有土地使用权的合作方应将土地使用权过户到项目公司名下。在房地产项目开发建设的全过程中,从立项、规划、报批,到报建、建设、验收等程序,都应该以新的法人公司为主体进行。这种开发方式的优点主要在于,公司的背景相对简单,双方的风险也比较小,不会有太多的债权债务的问题,一般也不会有诉讼风险。但是这种方式也是有缺点的,主要有以下的问题:
  
  1、根据我国法规的相关规定,房地产开发企业必须申请企业资质等级,否则不得从事房地产开发的业务活动,所以新成立的项目公司必须首先申请核定企业资质等级,这也是一个相当繁琐的过程;双方也必须考虑到投入项目的资金、技术实力等软硬件要求是否足以满足所开发项目的资质等级要求。
  
  2、根据我国法规的相关规定,国有土地使用权必须先开发完成投资总额的25%,才能转让或者作价入股,如果国有土地使用权人没有完成上述投资额度的开发,其作价入股是无效的。这一点在原国土资源部的相关答覆中得以体现。另外,土地使用权作价入股还会产生相应的税费问题,增加运营成本。
  
  第二是股权转让的合作模式,由出资方购买国有土地使用权人的房地产公司的相应股权,达到参股或者控股的目的,从而主导项目开发建设、分享项目利润。这种合作模式的风险是相当大的,但同时也具有不少优点。
  
  这种合作方式的优点主要有以下几点:
  
  1、如果双方合作成立新的项目公司,难免会出现项目公司资质等级审核过程非常繁项目,或者项目公司资质等级低,无法承接大型项目或资质等级要求高的重点项目。而股权转让的合作模式,完全避免了这一问题,不涉及到公司主体层面的任何变更,而衹是让股权在合作方之间进行流转,出资方可以完全利用目标公司的房地产项目资质。2、股权转让的方式非常简单,无论是有限责任公司还是股份有限公司,衹要在股东名册和工商登记上完成了变更,股权转让就宣告完成,不需要报有关部门进行核准。股权转让完成之后,出资方就可以对项目的经营运作进行必要的管理和主导。
  
  3项目公司已经办理的房地产开发批准手续,如果已经齐备,可立即开工建设,如果尚未齐备将缺乏的办理完毕,就可以开工建设,而如果双方合资成立一个新的项目公司,则一切从头来起。在股权转让模式下,由于项目公司的主体性没有变更,出资方完全可以利用其原先的资质和审核手续股,加快项目的开发建设速度。
  
  有优点就有缺点,这种方式的缺点主要有以下几点:
  
  1、由于出资方并不完全了解合作方的情况,项目公司是否存在对外的债务、法律诉讼风险、大额抵押或者担保都未能明确,这些风险在未来都有可能变成损失,甚至导致项目不能顺利进行。
  
  2、房地产开发项目比较复杂,经常出现停工停建的情况,有可能有他人主张项目的相应权利,并且存对对外负担债务的可能性,这些都增加了项目谈判和尽职调查的难度。

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