房产公证

　　律师：房产公证委托授权范围事项需明确

　　今年五月份中旬，市区青山湖的赵先生有套两居室的老房子想出售，于是就将出售信息挂在中介，因为价格开的不是很高，房屋环境还满不错，挂出后不断有人来看房子。一段时间后，有位买家看中这套房并决定买下。随后，双方约定在中介签署中介购房协议。购房合同约定：卖方在签署协议后要把房产证件押在中介，然后买方支付5000元的诚意金，签署合同后卖房在三个工作日到公证处办理授权委托公证，授权买方办理房屋过户的一切手续，及签署一切法律文书。办理完公证后三十日内买方房款付清。赵先生觉得公证授权条款有些不妥。但是中介和买方反复做赵先生的工作，并对他说：都是按行业规定，很多人都这样，没问题，再说都是格式合同，不用担心。

　　不过，赵先生考虑再三，还是没有当场签下这份合同，觉得有风险。基于这种心理，赵先生打进本报热线，询问如何才能保证他的这次交易安全进行?如何才能规避代签二手房的风险?

　　南京专业房产律师：在二手房交易中，往往通过中介来达成一致。依据公证法、房地产登记管理条例及有关法律规定，房地产产权变更登记，是可以通过公证委托授权来办理相应的过户手续的。我国民法通则也规定“代理人有权在被代理人的授权范围内，以被代理人的名义从事民事法律行为，该法律行为对被代理人发生法律效力。”就本质而言，授权委托公证就是让被授权方具备民法上被代理人的身份。而且这种身份通过法律程序予以了公证，具备了公信力，具备法律效力的。如果卖方在出售房产时忽视这个条款，对全权委托的公证授权风险意识不够，办理了全权授权委托公证的话，容易引发一房二卖和资金风险，同时也可能给一些违法中介或恶意炒房人有机可乘。

　　首先是一房二卖的风险。公证授权书授权“买方办理房屋过户的一切手续，及签署一切法律文书”也即全权代理。买方如果隐瞒出售方与卖房的本合同，其单独以代理人的身份将房产出售于第三人，如果办理过户手续。第三人以合理的价格取得，则房产的所有权归第三人所有。于是就导致了出售方在房款还没拿到，房产已经在第三人名下的境地。就算是追究买方违约责任，要回房产在法律也是非常难，因为就算是买方无权代理的情形，还存在物权法善意取得不动产的情形。

　　其次就是出售方的资金风险。如果买方恶意将房产出售，收取了该房屋的所有房款，相对于出售方则是极不利。

　　再次就是授权时间和付款时间如果存在一定期间。给违法中介和恶意买方提供了炒房的机会。因为授权后买方完全可以将房子再次倒卖，从中牟利。并且在这个过程中，有可能替出售房做违法承诺或虚假承诺，以逃避相关税收，损害出售方的权益。

　　尽管存在上述风险，肖律师认为，并不是说在出售房产时不要授权，因为代理制度产生也是基于效率，是为了遇事可假手于人提供方便，省去亲临现场的劳苦。赵先生遇到的问题，在法律上完全是可控制的。例如公证委托授权尽量不要有全权授权及全权授权的表述，授权范围、事项要明确。委托人可以在公证授权委托书上注明“签正式购房合同时，以业主本人签名”来防止一房二卖。

　　例如在公证授权委托书上注明“委托书是为方便配合办理水、电、过户等辅助过程，受委托中介人员没有收受款项的权利”来防止资金风险和一房二卖的风险。同时，公证授权委托书的授权期限不宜过长，以防止购买方违约交易不成功，公证授权仍在有效期限的情形。

　　另外，办理公证授权委托后，如出售房产价款不到位的情况下，出卖方还可以在办理了公证授权委托书后，公证授权委托书的原件由授权方(卖方)先保管，等出售房屋的价款全部到位后，再把公证授权委托书给受托方，这样也可以规避资金风险。还有一个就是，在出售房产时尽量不要授权给买方办理相关手续。