中华人民共和国物权法释义—总则

中华人民共和国物权法释义
第一编总则
第一章 基本原则
第一条为了维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权，根据宪法，制定本法。
●条文主旨
本条是关于立法目的和立法依据的规定。
●立法背景
按照改革开放的要求，我国的民法通则、土地管理法、城市房地产管理法、担保法、农村土地承包法等法律对物权作了不少规定，这些规定对经济社会发展发挥着重要作用。但这些规定，今天看来是不够的。要适应改革开放和社会主义现代化建设的深入发展，顺应构建社会主义和谐社会的要求，不仅要有较为完备的财产流通制度，还要有较为完备的财产归属和利用制度，否则，人们在社会生活中有关财产的许多行为就无所适从，审判实践中有关财产的许多纠纷就无法可依。因此，有必要依据宪法，在总结实践经验的基础上制定物权法，对涉及物权制度的共性问题和现实生活中迫切需要规范的问题作出规定，进一步明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权，完善中国特色社会主义物权制度。
物权法的起草工作始于1993年。2002年12月，九届全国人大常委会对物权法草案进行了初次审议。十届全国人大常委会对制定物权法高度重视，花了很大精力，做了大量工作，进行了六次审议。为了把这部法律制定好，全国人大常委会坚持民主立法、科学立法。2005年7月将物权法草案向社会全文公布，共收到人民群众提出的意见1万多件，并先后召开100多次座谈会和几次论证会，还到一些地方进行专题调研，充分听取部分全国人大代表、基层群众、专家学者、中央有关部门等各方面的意见。在修改完善物权法草案过程中，始终坚持正确的政治方向，坚持物权法的中国特色，坚持一切从实际出发，吸收各方面的合理意见和建议，经常委会多次审议，对草案反复研究修改，形成了提交大会审议的物权法草案，十届全国人大五次会议对该草案进行了认真审议，并于2006年3月16日通过了《中华人民共和国物权法》。
●条文解读
法律属于上层建筑，是由经济基础决定并服务于经济基础的。我国经济制度的基础是生产资料的社会主义公有制，在社会主义初级阶段，坚持公有制为主体、多种所有制经济共同发展的基本经济制度。这～基本经济制度决定了我国物权法的社会主义性质。物权包括所有权、用益物权和担保物权。物权的归属、范围和内容，都与我国基本经济制度密切相关。如果不反映、不体现我国的基本经济制度，就不可能制定出符合我国国情的、具有中国特色的物权法。因此，物权法必须体现我国的基本经济制度并以维护我国的基本经济制度为根本目的，所以本条明确将维护国家基本经济制度作为立法目的之一。物权法主要从民事角度通过明确物的归属，权利人有哪些权利，他人负有哪些义务，侵害物权的法律责任等，来体现和维护我国的基本经济制度。
民法是调整平等主体之间关系的法律.是伴随市场经济的发展而逐步完备的。改革开放以来，我国实行社会主义市场经济。对于发展社会主义市场经济，中央政策很明确，就是要建立市场经济体制，利用市场的手段，发挥经济规律的作用，合理配置资源，发挥人力物力资源的最大效益，通过市场主体的公平竞争，发展生产力，促进经济繁荣，提高生活水平，增强综合国力。发展市场经济，就要建立与社会主义市场经济相适应的法律制度，而规范市场经济关系的基本法律就是民法。物权法作为民法的重要组成部分，就是通过确立物权归属和利用的基本规则.规范市场主体因物的归属和利用而产生的财产关系，保障市场主体的权利，维护市场经济秩序，为我国社会主义市场经济服务。因此，维护社会主义市场秩序是物权法的立法目的之一。
制定物权法最直接的目的是明确物的归属，发挥物的效用。这与物权法的作用密切相关。物权法的作用主要体现在两方面：
1.定分止争。商鞅在《商君书》中说：“一兔走，百人逐之，非以兔可分以为百也，由名分之未定也，夫卖兔者满市，而盗不敢取，由名分已定也，故名分未定，尧、舜、禹、汤且皆如鹜焉而逐之，名分已定，贫盗不取。”生活中常常发生这样的事，有一个房东，把自己的房子先卖给甲，并把房子交给甲使用；后由于价格、熟人等等多种原因又把该房子卖给乙，并和乙办理了房屋过户手续。试问，该房子究竟属于谁，乙能否要求甲腾出房子?解决一物二卖的问题，有多种办法，比如按照订立合同的先后确定房屋的归属，按照有无付款或者付款的先后确定房屋的归属，按照买方有无实际占有该房屋确定房屋的归属，还有一种办法就是按照房屋有无办理过户登记手续确定房屋的归属。上述几种解决办法都有一定道理。没有物权法，仁者见仁，智者见智。有了物权法，物权法从维护经济秩序和市场交易安全出发，规定谁是该房屋的所有人，首先看该房屋有无办理过户登记手续，如果已
3经办理过户登记手续，不动产登记簿上登记的人就是房屋的所有人。甲虽然先买，但没有办理过户手续，乙虽然后买，但已经办理过户手续，不动产登记簿上的所有人是乙，因此，乙有权要求甲腾出房子。甲虽然没有办理过户手续，但甲和原房主之间订立的房屋买卖合同是有效的，甲受到的损失，可以按照合同要求原房主赔偿。因此，依靠物权法确定的规则就能够明确归属，定分息争，稳定经济秩序。
2.物尽其用。物可以自己用，也可以交由他人用，可以依法转让给更有经营才能的人使用。物权法为权利人充分利用财产留下很大的活动空间，物权法不仅有物的所有权人占有、使用、收益权利的规定，也有他人利用物的权利的规定，如用益物权、担保物权等。同时，从合理利用资源、维护公共利益出发，对权利人的权利也有不少限制，如物权法有关严格保护耕地的规定，有关相邻关系的规定，以及征收、征用的规定等。制定物权法，就是要充分发挥物权法定分LE争和物尽其用这两个方面的作用，为权利人充分利用财产创造一个良好的法制环境，鼓励权利人创造财富，积累财富。使“有恒产者有恒心”。保障安居乐业，促进经济发展和社会进步。因此，物权法把明确物的归属，发挥物的效用作为立法目的。
保护权利人的物权是物权法的目的之一。这主要体现在：一是通过_一系列确定物权归属的规则明确物权属于谁，二是通过规定物权保护的途径与方式使物权受到侵害的权利人可以保护自己的合法权利。三是通过规定国有财产的范围、行使以及防止国有资产流失，加大对国有资产的保护力度保护国有资产；通过规定集体财产的范围、行使等保护农村和城镇的集体财产；通过规定私人所有权、业主的建筑物区分所有权等保护私人所有的合法财产；通过规定土地承包经营权、宅基地使用权等用益物权和担保物权保护权利人对物的利用的权利。总之，制定物权法的目的之一，就是切实保护权利人的物权，维护广大人民群众切身利益，激发人们创造财富的活力，促进社会和谐。
宪法是国家的根本大法，是母法，其他法律都是由宪法派生的。宪法规定大政方针，其他法律都必须体现宪法精神，不得与宪法相抵触。因此，物权法必须体现宪法的精神。物权法将宪法规定的我国的基本经济制度作为立法目的，将基本经济制度和实行社会主义市场经济作为基本原则，将宪法规定的保护公私财产的精神落实在对国有资产、集体财产和私人合法财产保护的具体规定上。物权法的规定体现了宪法的精神。
●相关规定
《民法通则》第l条，《合同法》第l条，《担保法》第l条。
第二条因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。
本法所称物，包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的.依照其规定。
本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。
●条文主旨
本条是关于物权法调整范围的规定。
●条文解读
本条第l款规定了物权法调整的社会关系，也就是物权法的调整范围。物的归属是指物的所有人是谁，谁是物的主人，确定物的归属即是确定在民事上财产权属于谁，这是对物进行利用的前提。物权法调整物的归属关系，就要确定物的归属原则，这是物权法的重要内容。所有权人对其所有物无论自己使用还是交他人使用，都是对物的利用。’物的利用是我们对物拥有所有权的目的所在。物权法调整因物的利用而产生的相互关系，要确定对物进行利用的规则，这也是物权法的重要内容。因物的归属和利用而产生的民事关系都适用物权法。需要明确的是，物权法并不一般性地调整所有的物的归属和利用的关系，物权法只调整平等主体之间因物的归属和利用而产生的财产关系，也就是本条第一款规定的“民事关系”。按照法律部门的划分，物权法属于民法，调整横向的社会关系；经济社会管理活动中管理者与被管理者之间的纵向关系，也涉及财产的归属和利用问题，但此类关系主要是由行政法、经济法调整，不属物权法调整的范围。
物权法规范的物，包括不动产和动产，不动产是指土地以及房屋、林木等土地定着物；动产是指不动产以外的物，比如汽车、电视机。不动产和动产是物权法上对物的分类，之所以进行这样的分类，主要是便于根据不动产和动产各自的特点分别予以规范。物权法上的物通常讲是有体物或者有形物，指物理上的物，包括固体、液体、气体、电等。所谓有体物或者有形物主要是与精神产品相对而言的，著作、商标、专利等是精神产品，是无体物或者无形物，精神产品不是物权法规范的对象，主要由专门法律如著作权法、商标法、专利法调整。大干世界万事万物，并非所有的有体物或者有形物都是物权法规范的对象.能够作为物权法规范对象的还必须是人力所能控制并有利用价值的物。随着科学技术的发展，一些原来无法控制且无法利用的物也可以控制和利用了，也就纳入了物权法的调整范围，物权法规范的物的范围也在不断扩大。
精神产品不属于物权法的调整范围，但在有些情况下，物权法也涉及这些精神产品，这主要是指，著作权、商标权和专利权中的财产权可以作为担保物权的标的，《物权法》第223条规定，可以转让的注册商标专用权、专利权、著作权等知识产权中的财6产权可以出质作为权利质权。在这种特定情况下，权利也成为了物权的客体。因此，本条第2款中规定，法律规定权利作为物权客体的，依照规定。
物权是一种财产权，是权利人在法律规定的范围内对一定的物享有直接支配并排除他人干涉的权利。由于物权是直接支配物的权利，因而物权又称为“绝对权”；物权的权利人享有物权，任何其他人都不得非法干预，物权的义务人是物权的权利人以外的任何其他的人，因此物权又称为“对世权”。在权利性质上.物权与债权不同。债权的权利义务限于当事人之问，如合同的权利义务限于订立合同的各方当事人。债权是债权人要求债务人作为或者不作为的权利，不能要求与其债权债务关系无关的人作为或者不作为。正因如此，债权被称为“对人权”、“相对权”。物权包括所有权、用益物权和担保物权。所有权是指权利人依法对自己的物享有全面支配的权利。用益物权是指依法对他人的物享有使用和收益的权利，比如农村土地承包经营权、建设用地使用权等。担保物权是指为了确保债务履行而设立的物权，当债务人不履行债务时，债权人依法有权就担保物的价值优先受偿，比如抵押权、质权、留置权等。
此外.还有两个有关的问题需要说明：
1.物权”与“财产权”、“财产所有权”的联系与区别。本法的名称是“物权法”。有人认为“物权”不容易懂，“财产权”容易懂，建议法名改为“财产权法”，或者改为“财产所有权法”。这里要说明的是，财产权比物权内涵广，不仅包括物权，还包括债权、知识产权、继承权。债权主要是由合同法规范的，知识产权主要是由商标法、专利法和著作权法规范的，继承权主要是由继承法规范的。同时，“财产所有权”一词仅从所有权方面讲又比“物权”内涵窄，物权不仅包括所有权，还包括用益物权和担保物权，后两种权利也是相对独立的物权。因此，本法的名称不宜称作“财产权法”或者“财产所有权法”，还是采用“物权法”比较准确。
2.关于物权主体。本条第3款和第l条将物权的主体表述为“权利人”。对于如何表述物权的主体，在立法过程中有不同意见，有的建议规定为“自然人、法人”；有的建议规定为“自然人、法人和其他组织”；有的建议规定为“国家、集体和私人”；有的建议规定为“国家、公民、法人和其他组织”；有的认为，国家作为物权主体，可以包括在法人之中；有的认为，用“权利人”可以包括各种物权主体，这一规定是妥当的，不必改动。上述意见各自都有一定的道理。现行有关法律、行政法规在这个问题。卜的规定也不一致。本法对物权主体的表述基本上有两类，一是统一表述为“权利人”，如第l条规定：“保护权利人的物权。”第二章、第三章等章节中规定的“权利人”。二是根据有关章节和具体规定的内容相应地表述为“国家”、“集体”、“私人”、“单位”、“个人”、“企业法人”、“企业法人以外的法人”、“个体工商户”.“农业生产经营者”等等。现实生活中国家、集体、自然人、法人等都是物权主体，但究竟把它归类为两种主体、三种主体还是四种主体，可以在制订民法总则有关民事主体时一并研究。本法对物权主体的表述适应了现实生活的需要，也不影响将来制定民法总则时对民事主体作出统一规定。
●相关规定
《民法通则》第2条，《担保法》第92条、第75条。
第三条国家在社会主义初级阶段，坚持公有制为主体、多种所有制经济共同发展的基本经济制度。
国家巩固和发展公有制经济，鼓励、支持和引导非公有制经济的发展。
国家实行社会主义市场经济，保障一切市场主体的8平等法律地位和发展权利。
●条文主旨
本条是关于我国基本经济制度与社会主义市场经济原则的规定。
●条文解读
在立法过程中，有人认为，我国是社会主义国家，国有经济是国民经济中的主导力量，我国的物权法要突出保护公有制。有人认为，物权法属于私法，要突出对私有财产的保护。我们认为，我国是社会主义国家，处于社会主义初级阶段，实行以公有制为主体、多种所有制经济共同发展的基本经济制度。中国特色社会主义物权制度是由社会主义基本经济制度决定的，与资本主义物权制度有本质区别。作为反映我国社会主义生产关系和维护社会主义经济制度的物权法，必须全面、准确地体现现阶段我国社会主义基本经济制度，体现党的十六大提出的“必须毫不动摇地巩固和发展公有制经济”、“必须毫不动摇地鼓励、支持和引导非公有制经济发展”这曲个“毫不动摇”的精神。凼此.物权法把宪法规定的社会主义基本经济制度和党的十六大提出的两个“毫不动摇”作为物权法的基本原则，这一基本原则规定作为物权法的核心，贯穿并体现在整部物权法的始终。
实行社会主义市场经济与我国基本经济制度密切相关。发展社会主义市场经济是坚持和完善社会主义基本经济制度的必然要求。要坚持公有制为主体、多种所有制经济共同发展，要巩固和发展公有制经济，鼓励、支持和引导非公有制经济的发展，就要实行社会主义市场经济。改革开放前，我国实行公有制基础上的计划经济，生产过程以及生产资料的配置主要靠计划与调拨来完成。所有制较为单一，只有全民所有制与集体所有制两种形式，虽然有小规模消费市场的存在.但形不成生产资料大市场，因此不是市场经济而是计划经济。改革开放以来，实行以公有制为主体、多种所有制经济共同发展的基本经济制度。多种所有制经济共同发展，就要相应采取市场经济体制。多种所有制经济只有在市场经济中才能得到共同发展。市场经济是人类创造的发展经济的文明成果，能够最大限度地发挥生产者的积极性，合理配置资源，创造高效率的经济效益，促进经济繁荣。因此，宪法规定，国家实行社会主义市场经济。实行社会主义市场经济最重要的一条就是要保障市场主体的平等地位和发展权利，这是实行市场经济的前提。作为规范平等主体之间因物的归属和利用而产生的财产关系的物权法，物权关系的主体具有平等的法律地位是物权法调整的平等财产关系存在的前提，这也是物权法乃至民法存在的前提。没有平等关系就没有民法，没有平等的财产关系就没有物权法。因此，物权法将实行社会主义市场经济与保障一切市场主体的平等法律地位和发展权利作为基本原则。
●相关规定
《宪法》第6条、第7条、第11条、第15条，《民法通则》第3条。
第四条国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。
●条文主旨
本条是关于平等保护国家、集体和私人的物权的原则规定。
●立法背景
平等保护物权在传统民法并不作为单独的一项原则作规定，10因民法调整平等主体之间的财产关系与人身关系，平等保护为民法应有之义，不需单独作为一个原则作规定。我国是社会主义国家，以公有制经济为主体，国有经济是国民经济中的主导力量，各种所有制经济在国民经济中的地位不同。保障公有制经济的主体地位、维护国有经济的主导作用.经济法、行政法、刑法都有明确规定。同时，我国实行社会主义市场经济，市场经济要求市场主体拥有平等的法律地位和发展权利，市场主体之间的关系是平等关系。物权法调整平等主体之间的财产关系，主要是市场经济关系。物权法有必要明确规定平等保护物权的原则。
●条文解读
民法是调整平等主体之间的财产关系和人身关系的法律，作为民法重要组成部分的物权法，是调整平等主体之问因物的归届和利用而产生的财产关系的法律。物权法平等保护各个民事主体的物权是民法调整的社会关系的性质决定的。对于民法的平等原则，民法通则已有明确规定：民法调整平等主体的公民之间、法人之间、公民和法人之间的财产关系和人身关系。当事人在民事活动中的地位平等。民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。因此，本条规定了对国家、集体和私人的物权平等保护的原则。
《宪法》规定：“国家实行社会主义市场经济。”公平竞争、平等保护、优胜劣汰是市场经济的基本法则。在社会主义市场经济条件下，各种所有制经济形成的市场主体都在统一的市场上运作并发生相互关系.各种市场主体都处于平等地位，享有相同权利，遵守相同规则，承担相同责任。马克思说，“商品是天生的平等派”。如果对各种市场主体不给予平等保护，解决纠纷的办法、承担的法律责任不一样，那就不可能发展社会主义市场经济，也不可能坚持和完善社会主义基本经济制度。为适应社会主义市场经济发展的要求，党的十六届三中全会进一步明确要“保障所有市场主体的平等法律地位和发展权利”。即使不进入市场交易的财产，《宪法》也明确规定：。公民的合法的私有财产不受侵犯。”“国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权。”在财产归属依法确定的前提下，作为物权主体，不论是国家的、集体的物权，还是私人的物权，也都应当给予平等保护。否则，不同权利人的物权受到同样的侵害，国家的、集体的应当多赔，私人的可以少赔.势必损害群众依法创造、，积累财富的积极性，不利于民富国强、社会和谐。需要说明的是，平等保护不是说不同所有制经济在国民经济中的地位和作用是相同的。依据宪法规定，公有制经济是主体，国有经济是主导力量，非公有制经济是社会主义市场经济的重要组成部分，他们在国民经济中的地位和作用是不同的。这主要体现在国家宏观调控、公共资源配置、市场准入等方面，对关系国家安全和国民经济命脉的重要行业和关键领域，必须确保国有经济的控制力，而这些在经济法、行政法中都有明确的规定。
另外还需要说明。本条规定了“其他权利入的物权”，这是由于本条是从所有制的角度对物权主体分类规定平等保护原则的，尚有无法完全纳入“国家”、“集体”和“私人”的权利人，如公益性基金会等。因此规定了“其他权利人”。
●相关规定
《宪法》第8条、第l】条至第13条，《民法通则》第3条至第5条、第73条至第75条、第77条，《土地管理法》第13条.《公益事业捐赠法》第7条。
第五条物权的种类和内容，由法律规定。
●条文主旨
本条是关于物权法定原则的规定。
●立法背景
在立法过程中，对物权法定原则曾有不同意见。一种意见认为，物权法定作为一条原则是对的，但如果法律没有规定的就不具有物权效力，限制太严，应开个口子，以适应实践发展的需要。物权法调整物权主体和广大的义务人之间的关系，物权的内容不能像合同那样由双方当事人约定，但现实生活申有些权利是否届于物权尚难确定，随着实践的发展还会产生新的物权。因此，对我国有关物权种类的规定为进一步改革留下一定空间是必要的。根据这一意见，此条曾经表述为：“物权的种类和内容，由法律规定；法律未作规定的，符合物权特征的权利，视为物权。”之后，在全国人大常委会审议物权法过程中，有的常委委员提出，物权法定是本法的一项原则，但依照这一条规定，哪些权利可以视为物权，谁来认定“符合物权性质”都不够清楚，建议删去例外规定。全国人大法律委员会经研究认为：草案关于“法律未作规定的，符合物权性质的权利，视为物权”的规定，本意是随着实践的发展为物权的种类留下一定空间，实际上哪些权利“符合物权的性质”还需要通过立法解释予以明确。考虑到依照立法法的规定，法律解释与法律具有同等效力，而且从一些国家的实际情况看，新出现的物权种类并不多见。因此，建议删去上述规定。
●条文解读
物权法定原则，指的是能设立哪些种类的物权，只能由法律规定，当事人之间不能创立；设立物权的方式以及物权的具体内容，一般也只能由法律规定，当事人之间的约定和法律规定不一致时不发生效力。物权是一项重要的民事权利，物权制度属于民事基本制度。依照立法法的规定，民事基本制度只能由法律规定。而且，物权不同于债权，债权的权利义务发生在当事人之间，遵循自愿原则，具体内容是由当事人约定的。比如合同是当事人之间的协议，对合同内容如何约定原则上由当事人决定。物权是“绝对权”、“对世权”，物权的权利人行使权利是排他性的，对所有其他人都有约束力，物权调整的权利人和义务人之间的关系与合同当事人之间的权利义务关系不同，物权的义务人有成千上万.物权内容不能由权利人一个人说了算，也不能由一个权利人和几个义务人说了算，对权利人和成千上万义务人之间的规范只能由法律规定。
第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。
●条文主旨
本条是关于物权公示原则的规定。
●立法背景
物权公示原则是传统民法的原则，虽然具体制度的规定可能有差异，但是各国物权制度通行的原则。
●条文解读
物权公示原则说的是两个方面的问题：第一个方面，物权人享有物权、物权的内容变更或者物权消灭以什么方式确定。比如买房屋或者买电视，买主什么时候拥有该房屋或者电视的所有权，以什么方式确定?某人因某种原因决定将其所有的房屋与他人共有，以什么方式确定共有权?房屋出售什么时候丧失所有权，以什么方式确定?这些都是物权的设立、变更、转让和消灭的方式问题，称为物权变动。第二个方面，由于物权是排他的“绝对权”、“对世权”，要求成千上万的义务人负有不作为的义务，因14此必须让广大的义务人清楚地知道谁是权利人，不应该妨碍谁。而且，权利人转让自己的物时，也要让买主知道他有无资格转让该物。这都要求以令公众信服的特定方式确定，让大家很容易、很明白地知道该物是谁的，以维护权利人和社会公众的合法权益。这是物权的公信问题。
物权变动的规则与物权公信实际上是物权公示原则的两个方面。物权公示的主要方法是：不动产物权的设立、变更、转让和消灭经过登记发生效力，动产物权的设立、转让通过交付发生效力。也就是说，要获得不动产的所有权，要进行登记；变更不动产所有权的内容，比如人所有变为两人所有，也要进行登记；将不动产出售，还要进行登记。登记之后不动产所有权的设立、变动或者消灭才有效。要获得一个动产的所有权，要通过交付。比如买一台电视，就要通过交付，买主才有所有权，反之，要出售一台电视，要将其交付给买主，卖主才失去所有权。因此，物权变动的关节点，不动产就是登记，动产就是交付。这是一方而。另一方面，要了解一项不动产属于准所有，就要查不动产登记簿。要了解动产属于谁，看谁占有它。简单地讲就是不动产看登记，动产看占有。不动产不能移动，要靠不动产登记簿标明四至界限，除登记错误需要依法更正的外，不动产登记簿上记载的人就是该不动产的权利人。不动产登记簿是公开的，有关人员都能查阅、复制，因此，不动产登记簿的公示性是最强的，最能适应市场交易安全便捷的需要，能最大限度地满足保护权利人的要求。动产可能频繁移动，动产在准的手里，除有相反证据外，谁就是该动产的权利人。物权法有关财产归属的规定是人类文明的优秀成果，各国有关财产归属的规定大同小异，方法简单，一日了然。如果不采取这种方法，而采取别的什么方法，必然使经济秩序混乱不堪，最终影响经济的发展和社会的进步。
●相关规定
《民法通则》第72条，《合同法》第133条，《土地管理法》第11条至第13条，《土地承包法》第23条、第38条，《海域使用管理法》第6条、第19条。
第七条物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。
●条文主旨
本条是关于取得和行使物权遵守法律、尊重社会公德原则的规定。
●立法背景
遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益，传统民法称为遵守公序良俗原则，这是各国民法通行的原则，当然也是物权法的原则。
●条文解读
物权是排他性的支配权，被称为“绝对权”，这在一定程度上是与其他权利如债权等相对而言的，并不是说物权是绝对的、不受限制的权利。所谓权利就是做法律许可之事。现代社会不承认有不受限制的权利，并且随着社会化的发展，物权因公共利益的需要受到越来越多的限制。
在摆脱封建制度不久的西方自由资本主义时期，曾以绝对的、不受限制的私有权为原则，在物权法律制度上，表现为所有权的绝对性和无限制性地主张私人所有权对其所有物可以任意自由地使用、收益和处分。这一原则对于初期资本主义的发展的确起到过推动作用，但是由于过于强调个人利益而忽视社会整体利益，导致个人利益与社会利益的冲突，阻碍社会经济整体的发展，十九世纪末期以来，这一绝对的不受限制的私权观念逐渐被抛弃，而代之以社会化的权利新观念。这种新观念一方面强调私权自由，尊重私权；另一方面也强调私权不得滥用，不得损害公共利益和他人权益，并为公共利益的需要而对私权作必要的限制。如1919年德国《魏玛宪法》规定：“所有权负有义务，于其行使应同时有益于社会公益。”1947年日本修改民法典时，第一条即规定：“私权必须遵守公共福祉。”在理论上，这一转变被称为权利的社会化，在民事法律上主要表现为对所有权的限制。
我国是社会主义国家.处于社会主义初级阶段，实行改革开放和社会主义市场经济。我们曾经历过忽视个人利益，忽视私人权利的历史阶段，而只强调公共利益忽视个人利益，不能调动广大人民群众生产和创造的积极性，最终还是损害公共利益，使国家无法摆脱贫穷落后的面貌。现在我们要强调保护私人权利，维护个人利益，充分发挥广大人民群众生产和创造的积极性，但同时也应当强调，权利不能滥用，取得或者行使物权要遵守法律，尊重社会公德，不能损害公共利益和他人的合法权益。
对于这一原则，大陆法系国家在民法典中一般均有规定。主要表现为对物权限制的原则性规定和权利行使原则的规定。对物权限制的原则性规定，如德国规定“在不违反法律和第三人利益的范围内”，意大利规定“在法律规定的范围内并且在遵守法律规定的义务的前提下”，瑞士规定“在法律规范的限制范围内”，日本规定“于法令限制的范围内”。对权利行使原则的规定，如德国规定“权利的行使不得以损害他人为目的”，瑞士规定“任何人都必须以诚实、信用的方式行使权利和履行其义务，显系滥用权利时，不受法律保护”，俄罗斯规定“公民和法人不得实施仅以致人损害为目的的行为，也不得以其他形式滥用权利”。
以上所引述的这些规定都是原则性规定，与我国物权法本条的规定意思基本一致。这一原则在民法中作为原则规定通常只有一条，但民法和其他相关法律中有许多规定都具体体现了这一原则，主要表现为对物权的限制。现从物权的取得与行使两个方面对这一原则说明如下：
一、物权的取得
物权的取得有两个方面：l_取得物权应当符合法定的方式。取得不动产物权，法律要求登记的必须登记，否则法律不承认享有物权。比如取得房屋等不动产所有权必须依法登记，取得不动产及不动产权利的抵押权必须办理登记，取得汽车、船舶、航空器等大型动产必须办理登记才可取得对抗善意第三人的效力，取得一般动产必须通过交付才能取得所有权。2.特定的物自然人、法人不能取得所有权。如我国土地只能为国家或者集体所有，个人、单位不能取得土地所有权。法律禁止流通的物通常个人不能取得所有权，如国家保护的珍稀动植物、特定的文物、军用品等。
二、物权的行使
法律对权利人享有的物权或者权利人行使权利有诸多限制，大致可归为两个方面：
1.使权利人丧失权利或者受到损害：(1)征收征用。如本法第42条、第44条规定，国家为了公共利益的目的，可以征收集体、单位和个人的土地及其他不动产。因抢险、救灾等紧急需要，可以征用单位、个人的不动产或者动产。(2)没收财产或者收回用益物权。没收财产多发生在当事人违法犯罪的情况下，国家对其财产予以没收，直接剥夺其所有权。收回用益物权通常发生在当事人违法行使权利的情况下，如取得建设用地使用权而不进行建设，怠于行使权利或者违法行使权利，国家可将其建设用地收回。(3)自卫和紧急避险。在自卫和紧急避险的情况下，可能损害他人的财产，但如果进行自卫和紧急避险的人没有过错，则不承担赔偿责任。这是对所有权限制的一种情形，各国一般都有规定。如德国规定，为使自己和他人避免紧急危险而损坏或者损毁
●是权威性，不动产登记簿是国家建立的档案簿册，其公信力以国家的行为担保，并依此为不动产物权变动的可信性提供保障；三是持久性，不动产登记簿将由登记机构长期保存，以便于当事人和利害关系人的利益获得长期的保障；四是公开性，不动产登记簿不应是秘密档案，登记机构不但应当允许权利人和利害关系人查阅复制，而且还要为他们的查阅复制提供便利。正因为不动产登记簿具有这些特征，不动产物权的设立、变更、转让和消灭只有在记载于不动产登记簿之后，才具有了公示力和排他力，因此，本条作出了上述规定。在这一点上，国外也有相似的规定，如瑞士民法典规定，物权在不动产登记簿主簿登记后，始得成立，并依次列顺序及日期。德国民法典规定，转让土地所有权、对土地设定权利以及转’止此种权利或者对此种权利设定其他权利，需有权利人与相对人关于权利变更的协议，并应将权利变更在土地登记簿中登记注册，但法律另有其他规定的除外。
第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
●条文主旨
本条是关于合同效力和物权效力区分的规定。
●立法背景
本条规定的内容，在民法学中称为物权变动与其基础关系或者说原因关系的区分原则。区分合同效力和登记的效力为我国民法学界普遍赞同，有的学者提出，区分原则具有如下几个方面的实际意义：第一，有利于保护买受人依据合同所享有的占有权。34引起此急迫危险的他人之物的人，如果其损坏或者损毁行为系防止危险所必要，而且造成的损害又未超越危险程度时，其行为不为违法。我国《民法通则》第129条也规定，因紧急避险造成损害的，由引起险情发生的人承担民事责任。如果危险是由自然原因引起的，紧急避险人不承担民事责任或者承担适当的民事责任。因紧急避险采取措施不当或者超过必要的限度，造成不应有的损害的，紧急避险人应当承担适当的民事责任。
2.对权利人行使权利的限制：(1)对土地所有权的客体范围和效力范围的限制。国外通常规定土地所有权的效力范围包括地下及土地上空，但是如果土地权利无限延伸则有损公共利益。因此，不少国家对土地所有权的行使予以限制。如德国规定，所有权人不得禁止他人在排除干涉与所有人无利害关系的高空和地层中所为的干涉。我国实行土地公有制，通常不发生此类问题，但集体土地并不属于国家所有，从理论上讲，集体所有的土地，也不得防碍国家在其土地的上空或者土地地层中为公益目的的使用。(2)对不动产权利行使的限制。这一类通常称为相邻关系，也就是本法第七章规定的内容。不动产权利人应当对相邻的不动产权利人行使权利提供必要的便利，并要求其容忍来自相邻不动产权利人的轻微的伤害。(3)对行使处分权的限制。对于一些特定的物，法律虽不限制其公民拥有所有权，但以其关系国计民生、文化价值或者国防安全而限制其流通，通常规定禁止出口或者限制出口。如我国台湾规定，农地、林地等“不能转移、设定负担或租赁于外国人”，重要古物不得转移于外国人。我国文物法规定，具有重要历史、艺术、科学价值的文物，除经国务院批准运往国外展览的以外，一律禁止出境。
●相关规定
《宪法》第51条，《民法通则》第6条、第7条、第72条。19
笫八条其他相关法律对物权另有特别规定的，依照其规定。
●条文主旨
本条是关于物权法与其他法律关系的规定。
●立法背景
在物权法的起草过程中，有的提出，物权法是基本法，其他法律与物权法规定不一致的，应当适用物权法。此意见表明对于法律的分类和效力不太了解。按照法律的效力范围，法律可分为一般法与特别法，特别法优先于一般法。一般法是指在一国的范围内，对一般的人和事都有效力的法，特别法是指特定地区、特定人、特定事、特定时间内有效的法。一般法与特别法的区别在于，就地域来说，一般法适用于一国的全部地域，而特别法适用于局部地域，如民族区域自治法；就人而论，一般法适用于所有的人，而特别法适用于特定的人，如兵役法；就时间而论，一般法适用于平时，特别法适用于特别时期，如戒严法；就事而论，一般法适用于一般的事，而特别法适用于特别的事。由于特别法是对特别的人、事等特别规定的，当然要优先适用，否则就失去了制定特别法的意义了。物权法是规范物的一般法，相对于物权法来说，其他规范物权的法都是特别法。如土地管理法、城市房地产管理法、农村土地承包法、文物法等许多法律的规定都涉及物权，都是对特定领域的物权所作的特别规定，当然要优先适用。因此，特设本条对本法与其他法律的关系作明确规定。
●条文解读
物权法是规范财产关系的民事基本法律，主要规定物权的基本原则和基本制度。除物权法外，许多法律如土地管理法、城市20房地产管理法、农村土地承包法等对物权都作了规定。这些单行法律是就某一方面的物权作的规定，比物权法规定得更具体，针对性更强，按照特别法优先的原则，本条作了上述规定。当然，物权法作为基本法律，对单行法律有关物权的制定和适用，有指导和补充作用。