物权法释义—第三编用益物权—地役权

物权法释义—第三编用益物权
第十四章　地役权
第一百五十六条 地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益。
前款所称他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地。
●条文主旨
本条是关于地役权的规定。
●立法背景
物权法是否要规定地役权，一直存有争议：有人认为，物权法不应当规定地役权，地役权可以被相邻关系所包括。多年来我国没有地役权制度，有关地役权纠纷大多是按相邻关系处理的.这已表明地役权没有独立存在的必要。有的认为，物权法应当规定地役权，相邻关系不能替代地役权。相邻关系是对不动产的利用作最低限度的调节；而地役权则必须通过双方当事人约定，对他人不动产的利用来提高自己不动产的价值。
考虑到相邻关系是法定的对相邻不动产权利人权利的限制，是维护正常生活和生产的最低需要；而地役权则是扩大对他人不动产的利用来提高自己不动产的价值，不能由法律强制，而应采用协商方式由当事人约定，这一制度有存在的必要性。因此.物权法设专章规定了地役权。
另外，对于“地役权”的称谓，有不少人认为，“地役权”的概念晦涩难懂，不够通俗，不宜为一般民众所接受，建议采用老百姓易懂的名称。考虑到自罗马法以来，大陆法系国家民法中都把地役权作为一项重要的物权加以规定，如德国、法国、瑞士、韩国、日本等国家及我国台湾地区，如果舍弃一个被世界各国普遍认可的概念而创立容易引起误解的新概念，从立法技术上讲是不合理的。因此，本章的章名采用了传统民法“地役权”的概念。
●条文解读
地役权是一种独立的物权，在性质上属于用益物权的范围，是按照合同约定利用他人的不动产，以提高自己不动产效益的权利。需要利用他人土地才能发挥效用的土地，称需役地(即地役权人的土地)；提供给他人使用的土地，称供役地。地役权的“役”，即“使用”的意思。例如，甲乙两块承包地相邻，甲为r节省时间，使自己通行方便，想借用乙的承包地通行。于是，甲乙约定，甲向乙支付使用费，乙允许甲通行，为此双方达成书面协议，在乙的承包地上设立了通行地役权。此时，乙地称为供役地，甲地称为需役地。
通过设定地役权，需役地人使自己的地产充分增值，供役地人电乐得以闲置的不动产资源从租金获得收益，于人于己，双赢互利，各得其所，一方面最大程度地满足了各方之需，另方面充分发挥了地产的社会经济效益。较相邻关系言，地役权才具地尽其利、物尽其用、人得其需的功效。地役权具有如下特点：
1地役权是利用他人的不动产。在地役权关系中，需役地和供役地属于不同的土地所有权人或者土地使用权人。利用他人的不动产来提高自己不动产的效益，是地役权设立的主要目的。所谓利用他人的不动产并不以实际占有他人不动产为要件，而是对他人的不动产设置一定的负担。这种负担主要表现在：一是容忍义务。如允许他人通行于自己的土地，以使自己行使土地的权利受到某种限制。二是不妨害地役权人行使权利的义务。在某些情况下，地役权人为了使用供役地便利，需要在供役地上修建必要的附属设施，如为实现排水地役权，而要在供役地建筑一个水泵。这时，供役地权利人就不得妨害地役权人行使其权利。
2.地役权是为了提高自己不动产的效益。地役权的设立，必须是以增加需役地的利用价值和提高其效益为前提。此种“效益”既包括生活上得到的便利，也包括经营上获得的效益，如为需役地的便利而在供役地上设立的排水、通行、铺设管线等，也包括非财产的利益，即具有精神上或者感情上的效益，如为需役地上的视野宽广而设定的眺望地役权等。
3.地役权是按照合同设立的。地役权是地役权人和供役地权利人之间达成的以设立地役权为目的和内容的合同。设立地役权，当事人应当采取书面形式订立地役权合同。
第一百五十七条设立地役权，当事人应当采取书面形式订立地役权合同。
地役权合同一般包括下列奈款：
(一)当事人的姓名或者名称和住所；
(二)供役地和需役地的位置；
(三)利用目的和方法；
(四)利用期限；
(五)费用及其支付方式；
(六)解决争议的方法。
●条文主旨
本条是关于设立地役权的规定。
●立法背景
由于地役权范围宽泛，它涉及生产、生活的领域的方方面面，与人们的生活和企业的生产经营密切相关，内容复杂，一般说来期限又比较长。因此，为了有效防止当事人将来发生纠纷，物权法规定了地役权设立合同要采取书面形式，设立合同一般要包括的主要条款。
●条文解读
地役权是用益物权，设立地役权应当采取书面形式订立。当事人签订合同的目的，是以在特定需役地和供役地上设立具体内容的地役权。因此，合同的条款是否齐备、准确，决定了合同能否顺利地履行、实现订立合同的目的。这里规定的地役权内容，只是一般地役权合同应当包括的条款，但不限于这些内容，并不是说合同中缺了其中任何一项就会导致合同不成立或者无效。合同主要条款的规定只起到提示性与示范性的作用。地役权合同一般包括以下条款：
(一)当事人的姓名或者名称和住所。当事人是合同的主体，如果不写明当事人，就无法确定权利的享有者和义务的承担者，发生纠纷也难以解决。按照我国土地制度，地役权合同的双方当事人可以是土地所有人、建设用地使用权人、宅基地使用权人和土地承包经营权人等权利人。因此，要将上述权利人或者使用人的姓名或者名称和住所写清楚。
(二)供役地和需役地的位置。签订地役权合同，应当标明供役地和需役地两块土地的方位、四至以及面积，尤其对供役地的位置更应记录细致，并尽可能绘图表示。
(三)利用目的和方法。其利用目的，即设立地役权是为了通行、取水、排水、铺设管线等。如何使用供役地，比如设立了排水地役权后，是用挖排水渠的方法，还是铺设排水管道的方法。
(四)利用期限。即利用供役地的具体起止时问。地役权的期限是地役权存续的依据，应有明确的约定。没有约定或者约定不明确的，地役权人可以随时终止合同。
(五)费用及其支付方式。地役权亦可有偿亦可无偿，主要取决于当事人的约定。如果是有偿的，地役权人与供役地人在合同中，应当明确约定费用的数额以及支付的方式，是分期支付，还是一次性付清等。
(六)解决争议的方法。解决争议的方法指合同争议的解决途径和方式。双方当事人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决争议。
地役权的内容相当繁多，当事人可以根据自身的实际需要，通过约定来设定各种内容的地役权，只要其约定不违反法律的强行性规范，不违背公序良俗，法律都予以保护，都会尊重当事人的约定。
第一百五十八条 地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。
●条文主旨
本条是关于地役权效力的规定。
●立法背景
在立法过程中对地役权的设立是否必须通过登记，争议比较大。
一种意见认为，地役权的设立应当登记。地役权是一种独立的用益物权，它能够对抗任何第三人。如果该权利不通过登记予以公示，必然会损害第三人的利益。例如，地役权人和供役地权利人达成协议设立了地役权，这实际上是在供役地上设立了负担，供役地的价值将因此而减少。如果供役地权利人将其土地的使用权转让给第三人，第三人在受让该土地时，不知道该土地上已设立了地役权，仍然以没有负担的土地的价值购买，必然会蒙受损失。因此，地役权设立、变动或者消灭，都要噩记，只有登记才能使地役权产生对抗第三人的效力，并能够维护第三人的利益，维护正常的社会经济秩序。
一种意见认为，把登记生效作为基本原则，登记对抗作为例外。根据不动产登记的公示公信原则，不动产物权的设立、变更、转让以及消灭均采登记生效主义，把地役权的登记效力规定为登记对抗主义，会造成法理上的混乱。未登记的地役权，只不过是合同约定的，只能对抗合同当事人的地役权。
考虑到在我国农村，地役权80％一90％都是不登记的。因此，根据我国的实际情况，为了方便群众，减少成本.物权法实行登记对抗主义.地役权自地役权合同生效时设立，当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。
●条文解读
地役权设立以地役权合同生效为要件，如果地役权人或者供役地权利人要求登记的，可以向登记机构申请，办理地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。
物权法实行登记对抗主义。所谓登记对抗主义，主要指不登记不得对抗不知道也不应知道土地设有地役权而买受了该土地的第三人。例如，公司甲与学校乙相邻，甲为了防止乙今后建造高楼挡住自己的观景视野，就以每年向乙支付5万元补偿费为对价，与乙约定：乙在20年内不得在校址兴建高层建筑。合同签订后，双方没有办理地役权登记。一年后学校乙迁址，将房屋全部转让给房地产商丙，但乙未向丙提及自己与甲之间的约定。丙购得该学校后就建起了高层住宅。甲要求丙立即停止兴建，遭到丙的拒绝后，甲便向法院提起诉讼。按照本条规定，法院不能支持甲的主张，因为本案中甲乙双方虽然订立了地役权合同，但没有登记，乙转让土地又没有告知丙该土地上设有地役权，因此，丙的合法权益应受保护，房地产开发公司甲只能基于合同，要求学校乙承担违约责任，而无权要求房地产商丙停止兴建高楼和承担侵权责任。因此，为了更好地维护自己地役权，地役权最好进行登记。
第一百五十九条 供役地权利人应当按照合同约定，允许地役权人利用其土地，不得妨害地役权人行使权利。
●条文主旨
本条是关于供役地权利人义务的规定。
●立法背景
地役权是为了解决，为此～士地的使用，而需使用另一土地，才能充分发挥土地的效用的情况，它是调节土地所有人、使用人之问的关系，并通过确认土地上的各种物权来实现土地的高效率的利用。
●条文解读
地役权设立后，供役地权利人应当按照合同的约定履行自己的义务。
1.允许地役权人利用其土地。在地役权人利用供役地时，多多少少会给供役地权利人带来不便。对于供役地权利人来说，必须要按照合同的约定，向地役权人提供土地，并要容忍供役地上的负担。这些负担包括允许他人利用自己土地，对自己行使土地的权利进行的某种限制，放弃部分使用自己土地的权利，有时甚至还必须容忍对供役地造成某种程度上的损害。但对供役地权利人诸多的约束行为，都是事先在合同中作了规定的，既然是合同就意味着双方自愿，意味着公平。供役地权利人在负有容忍或者不作为义务的同时，也获得了一定的补偿。民事关系最主要的原则之一就是权利义务平等，有义务必然有权利。供役地权利人之所以允许地役权人利用自己的土地，在很大程度上也是为了获取一定的租金。
2.不得妨害地役权人行使权利。地役权人为利用供役地，实现地役权的内容，在权利行使的必要范围内，有权在供役地上修建必要的附属设施或者从事某项必要的附属行为，此时的供役地权利人就不得妨害地役权人行使这些权利。
第一百六十条 地役权人应当按照合同约定的利用目的和方法利用供役地，尽量减少对供役地权利人物权的限制。
●条文主旨
本条是关于需役地权利人权利义务的规定。
●立法背景
为自己土地的使用提供便利，以增加自己土地的效益，提高土地的利用价值是设定地役权的目的所在。如果以使用他人土地而获取利益为目的，那就不是地役权，而是其他用益物权。因此，当事人通过约定设定地役权，是一种有效利用土地和其他不动产资源的方式。
●条文解读
需役地权利人在取得地役权的同时，应当履行以下义务：
1.按照合同约定的利用目的和方法利用供役地。地役权所说的利用不以实际占有他人的土地为要件，而只是列他人的土地设置一定的负担。例如，约定的是通行权，地役权人就只能从供役地通行而不能从事其他的行为.如果合同约定的通行方法只能是步行通过供役地，那机动车就不得穿行。地役权人通过利用供役地达到了自己通行目的，也就提高了自己土地的效益。
2.尽可能减少供役地权利人物权的限制。地役权的实现，是供役地权利人为了需役地的便利而承受的负担。因此，地役权人按照合同约定的利用目的和方法利用供役地时，应当采取对供役地损害最小的方法为之，在利用供役地的同时，不要过分损害其利益。在某些情况下，为了实现地役权设定的目的，地役权人在供役地上需要修筑一些必要的附属设施，比如为了取水权的实现，要在供役地上修建水泵；或者为了通行权的实现，要在供役地上设置路灯而修筑电线杆等。地役权人从事这些行为必须是必要的、不得已的，不修建附属没施，地役权就不能有效实现。尽管必要，但也要求地役权人要采取适当的方法，尽量选择对供役地损害最少的方法行之，尽可能减少对供役地权利人物权的限制。另外，如果地役权人因其行使地役权，对供役地造成损害的，还应当在事后恢复原状并补偿损害。
第一百六十一条地役权的期限由当事人约定，但不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的剩余期限。
●条文主旨
本条是关于地役权期限的规定。
●立法背景
实践中可能发生需役地的土地使用权与供役地的土地使用权期限不一致的情况，比如供役地的土地使用权的剩余年限为20年，而需役地的土地使用权有30年了，此种情况下地役权的期限最长为20年。
●条文解读
设定地役权，双方当事人要协商确定其期限，当事人对地役权的期限没有约定或者约定不明确的，可以事后作出补充协议。设立地役权的双方当事人，如果是建设用地使用权人或者是土地承包经营权人，他们之间设立的地役权的期限，不得超过他们各自用益物权的剩余期限。
土地承包经营权和建设用地使用权的期限作了规定。对于土地承包经营权的期限，农村土地承包法和本法规定，耕地的承包期为30年。草地的承包期为30年至50年。林地的承包期为30年至70年。特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定，居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或者其他用地50年。
土地承包经营权人、建设用地使用权人无论是作为地役权人还是供役地权利人，他们设立地役权的期限都是受限制的，因地役权是依附于土地所有权和土地使用权而存在的用益物权，士地所有权或者土地使用权不存在了，地役权也就失去了存在的依据。
●相关规定
《农村土地承包法》第20条，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条。
第一百六十二条土地所有权人享有地役权或者负担地役权的，设立土地承包经营权、宅基地使用权时，该土地承包经营权人、宅基地使用权人继续享有或者负担已设立的地役权。
●条文主旨
本条是关于在享有和负担地役权的土地上设立承包经营权、宅基地使用权的规定。
●立法背景
地役权的取得，既可以由当事人约定取得，也可以因某种法定事由的发生而直接取得。规定用益物权人直接取得地役权，可以促进承包地、建设用地的充分利用。
●参条文解读
我国的土地为国家或者集体所有。国家以国有土地所有人的身份将土地使用权通过拍卖、招标、划拨等方式让与土地使用权人。国有土地的使用权人根据自身需要可以设立地役权。因此，本条规定的享有地役权或者负担地役权的主体是集体土地的所有权人。包括两种情况：
1.享有地役权的土地涉及承包经营权或者宅基地使用权的。例如，甲和乙两地相邻，分别属于两个不同的农村集体经济组织所有，甲地缺水干涸，乙地上因有一片湖泽而地质肥沃。甲为了给自己的土地浇灌，早在lO年前，甲就与乙在乙地上设立20年的取水地役权，并进行了登记，约定在乙地上挖较宽的河道引水，并每年支付一定的1万的费用。lO年后的今天，甲将自己的承包地转包给了丙，那么，这时的丙不仅是新的土地承包经营权人，还应当是享有到乙地取水的地役权人，因此，作为新的土地承包经营权人丙仍然可以继续享有10年期限的取水地役权。
2.负担地役权的土地涉及承包经营权或者宅基地使用权的。例如，上例中，如果供役地权利人乙将自己的承包地转让给丁，那么，这时的丁不仅是土地承包经营权人，还应当是提供给甲取水的供役地权利人，因此，丁继续要为甲地负担剩余10年期限的取水地役权。

第一百六十三条土地上已设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等权利的，未经用益物权人同意，土地所有权人不得设立地役权。
●条文主旨
本条是关于在已设立用益物权的土地上，土地所有权人设立地役权的规定。
●立法背景
举个例子，甲房地产商在地下铺设油管线需要通过某集体所有的土地，而该土地已发包给乙，这时，该集体在没有征得乙同意的情况下，就擅自与甲房地商签订地役权合同。于是，乙以该集体侵犯了自己的合法权益为由，向法院起诉。实践中类似这样的纠纷很多。
●条文解读
物权法规定，用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依照法律享有占有、使用和收益的权利。用益物权包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等权利。
由此规定可以看出，用益物权是一种独立的物权，用益物权一旦设立，用益物权人便独立地对标的物享有占有、使用和收益的权利。用益物权人不仅对所用益的标的物享有支配的权利，而且可以排除包括土地所有权人在内的一切人的干涉，这是用益物权的本质特征之一。土地所有权人未经用益物权人同意，不得在已设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权的土地上设立地役权。
第一百六十四条 地役权不得单独转让。土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让，但合同另有约定的除外。
●条文主旨
本条是关于地役权从属性，有关地役权不得与需役地分离而单独转让的规定。
●立法背景
用益物权一旦设立，用益物权人便独立地享有对标的物的使用、收益权。用益物权是一种主权利，而不是从属其他物权的权利。因此，作为用益物权的土地承包经营权、建设用地使用权都是一种独立的权利，它不从属于其他权利。而地役权作为一种为了需役地的便利而产生的用益物权，与需役地的关系又极为密切，由此发生了主从权利的关系，即地役权从属于需役地的使用权。地役权不能与需役地分离而单独转让，它必须随着需役地的使用权转移而一同转移。当需役地的使用权发生转让时，地役权也应当随之发生转让。
●条文解读
由于地役权的成立必须是有需役地与供役地同时存在，因此在法律属性上地役权与其他物权不同。地役权虽然是一种独立的用益物权，但它仍然应当与需役地的使用权共命运，必须与需役地使用权一同移转，不得与需役地分离而单独让与。
地役权的从属性，主要表现在三种情形：第一，地役权人不得自己保留需役地的使用权，而单独将地役权转让；第二，地役权人不得自己保留地役权，而单独将需役地的使用权转让；第三，地役权人也不得将需役地的使用权与地役权分别让与不同的人。总之，地役权只能随需役地使用权的转让而转让，如果违反r地役权的从属性就被认为行为无效。例如，甲为了自己房屋采光方便，与乙房屋设定了采光地役权，约定乙的房屋不得修建二层以上建筑，并办理了登记。后来，甲将自己的房屋转让给了丙，乙就在自己的房屋上修建了三层小楼，丙请求乙去除?层，遭到乙的拒绝。乙认为：地役权乃是他与甲设定，旁人不得享有。本案分析认为，地役权与需役地共存亡，需役地既已转移至丙，为需役地所设定的地役权也当然转移至丙，除非当事人双方在设立地役权合同时另行约定。所以丙的主张应予支持，乙的主张不成立。
第一百六十五条地役权不得单独抵押。土地承包经营权、建设用地使用权等抵押的，在实现抵押权时，地役权一并转让。
●条文主旨
本条是关于地役权不得单独抵押的规定。
●立法背景
地役权是一种财产权利，但与其他财产权不同的是，地役权不得与土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权分离单独存在。
●条文解读
地役权是为了提高土地利用的便利殴立的，脱离建设用地使用权、土地承包经营权等用益物权，地役权也就失去了存在的意义。对于受让地役权的主体来说，没有取得土地承包经营权和建设用地使用权，地役权也就无从发挥作用。地役权作为土地使用权的物上权利或者物上负担，与土地使用权紧紧联系在一起，因此应一并转让，否则受让的土地价值就会降低或者丧失。
第一百六十六条需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权。
●条文主旨
本条是关于需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权转让的规定。
●立法背景
地役权是为整个需役地提供便利，如果土地的用益物权已经部分转让为各个部分，这种为需役地的便利而使用供役地的需要与权利，也应当继续存在于已经被部分转让的需役地上。
●条文解读
地役权的不可分性，指地役权存在于需役地和供役地的全部，不能分割为各个部分或者仅仅以一部分而存在。即使供役地或者需役地被分割，地役权在被实际分割后的需役地和供役地的各个部分上仍然存在。例如，甲为取水方便，在乙地设定了取水地役权，后甲将自己的需役地一分为二，分别转让给了丙、丁，并办理了登记；乙因欠债不还，他所有拥有的乙地被分割并分别拍卖给戊、己，并办妥登记。丙、丁到乙地取水，遭到戊、己的阻拦。本案中，需役地虽被分割为不同部分，但因地役权的不可分性，350新的权利人丙、丁仍然可以在乙地上行使取水地役权；原供役地的新的权利人戊、己，也因地役权的不可分性，而不得阻止丙、丁行使取水地役权。
但是，如果需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权被部分转让后，地役权在其性质上只与部分转让后的地块有关系时，那么，地役权就只在其有关部分继续存在。例如，甲地的东部住宅与乙地相邻，甲为了观海就与乙签订了眺望地役权，要求乙地不得修建高层建筑。后来，甲地东部分割给了丙，西部分割给丁，但甲的眺望权只与丙有关而与丁无关，此时，受让人丙继续享有地役权。
第一百六十七条 供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，地役权对受让人具有约束力。
●条文主旨
本条是关于供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权转让的规定。
●立法背景
就供役地而言，地役权为整个供役地的负担，而不仅仅只是为部分供役地的负担。也就是说部分变化不应影响地役权的存在。
●条文解读
地役权存在于需役地和供役地的全部，不能分割为各个部分或者仅仅以一部分而单独存在。供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权的转让，会产生分属不同权利人的两个或者多个用益物权，地役权在转让后的供役地的各个部分上继续存在。例如，甲地在乙地设立有取水地役权，而后乙地分割为丙、丁两块地，如果丙、丁都涉及到提供甲的取水地役权时，则丙、丁两地的所有人或者使用人仍然要负担甲的取水地役权。那么，地役权对受让人丙和丁都具有约束力。
但是，如果供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权转让后，地役权在其性质上只对某部分转让后的供役地有关时，那么，地役权仅对被转让土地受让人具有约束力，这也是本条规定的内容。例如，甲和乙约定，在乙的土地上设立通行地役权。此后，作为供役地权利人的乙将自己土地的使用权转让给了丙和丁。如果只有受让人丙涉及到甲的通行地役权时，而与受让人r无关，那么丙仍然要继续向甲提供通行地役权的义务，地役权只对受让人丙有约束力。
第一百六十八条 地役权人有下列情形之一的，供役地权利人有权解除地役权合同，地役权消灭：
(一)违反法律规定或者合同约定，滥用地役权；
(二)有偿利用供役地，约定的付款期间届满后在合理期限内经两次催告未支付费用。
●条文主旨
本条是关于地役权消灭的规定。
●立法背景
法定解除是法律直接规定解除合同的条件，当条件具备时，解除权人可直接行使解除权，使地役权消灭。
●条文解读
针对地役权而言，当地役权合同出现本条规定的两项法定事由时，供役地权利人有权解除地役权合同，地役权随之消灭。
1.违反法律规定或者合同约定，滥用地役权。地役权设定后，地役权人与供役地权利人的任何一方都不得擅自解除地役权合同，但如果地役权人违反法律规定或者合同约定，法律赋予了供役地权利人解除地役权合同的权利。如地役权人超越土地利用的范围不按约定的方法利用供役地等，就属于滥用地役权。
2.有偿利用供役地，约定的付款期间届满后在合理期限内经两次催告未支付费用。地役权合同通常为有偿，那么，地役权人应当按照合同的约定履行付款义务。如果地役权人无正当理由，在合同约定的履行期间届满后，仍没有按照合同约定支付供役地人租金的，而且在供役地权利人确定了一个合理期限内经两次催告，地役权人仍不履行付款义务的，表明地役权人没有履行合同的诚意，或者根本不可能再履行合同，供役地权利人可以解除地役权合同，地役权随之消灭。
第一百六十九条已经登记的地役权变更、转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。
●条文主旨
本条是关于地役权变动后的登记的规定。
●立法背景
已经登记的地役权变更、转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记，否则地役权仍然存在。该条规定，对保护买受人的利益，防止纠纷以及各种欺诈行为都具有十分重要的作用。
●条文解读
地役权变更、转让或者消灭都是物权变动的内容。如果地役权虽然已经发生了变动，但没有办理变更登记或者注销登记，则在法律上并没有真正完成物权的变动。从法律效果上来看，只要作为公示内容的物权现状没有变动，便可以视为物权变动没有发生过。例如，当地役权人取得供役地的用益物权时，因混同而导致地役权消灭时，就应当及时办理地役权的注销登记。使供役地负担的变化情况及时向公众公示。之所以要求当事人及时办理变更登记或者注销登记，是因为该供役地的用益物权很有可能会转让给第三人，有负担的不动产和没有负担的不动产在价值上是完全不同的，对受让人而言，受让了具有负担的不动产之后，将会使受让人的权利行使受到一定的限制，这样对受让人是不公平的。因此，为了维护登记簿的公示、公信力，必须要在地役权人办理变更、转让或者注销该地役权登记后，地役权变动才能生效，否则地役权仍然存在。同时向公众公开不动产负担的情况，对保护受让人的利益，防止纠纷都具有十分重要的作用。