南京专业房地产律师解析：军产房能买吗？

　　目前，军产房日益成为二手房交易市场中的一个重要的门类，但是因为军产房的特殊性质，在军产房买卖的过程中出现了很多复杂的法律问题。同时，调整军产房买卖的军事法规和军事规定与调整一般房屋买卖的合同法等全国性法律法规在具体适用上存在一定的矛盾冲突之处。作为在以房产纠纷为特色的省直属律师事务所工作多年的资深律师，南京房产律师在办理有关军产房买卖纠纷方面颇有心得，下面就介绍本人亲自代理的一个案件。

　　2000年，在部队任职的王先生购买了军队内部建设的经济适用房，房产性质属于军产房。2010年经朋友介绍，王先生与在地方任职的陈先生签订房屋买卖合同，将该军产房以两百万元的价格卖给陈先生，双方签订了书面的买卖协议，并约定：当该军产房具备办理产权过户的相应条件之时，王先生应无条件配合陈先生到房地产管理部门，办理相关登记手续。在陈先生向王先生交付了全部的房款后，王先生将房屋的钥匙交给陈先生，并搬离房屋，陈先生携全家入住房屋至今。2016年，该军产房的性质发生了改变，由军队管理改为交地方管理并办理了房屋所有权证。陈先生闻讯后，要求王先生履行房屋买卖协定中的义务，协助自己办理房屋过户手续，但王先生不但拒绝这一合理的要求，且诉至法院要求解除合同。南京房产律师作为陈先生的委托代理人应诉并提出反诉，要求法院确认房屋买卖合同有效并且判令王先生协助办理相关房产的过户手续。

　　王先生代理律师辩称，双方签订房屋买卖协议时，该房屋系军产房，王先生将其擅自出售给地方人员，未经过总后勤部审批，不符合军事法规的规定，属于无权处分，双方协议不产生法律效力。并且，房屋交易的价格按照所在城市的一般价格而言过低，显失公平。

　　南京房产律师对于对方律师的主张进行了一一驳斥。

　　南京房产律师认为，陈先生已经完全支付了双方房屋买卖协议中所约定的全部款项，并且已经入住房屋长达六年的时间，对房屋已经实施了实质上的占有;双方所约定房价符合当时同类型房屋的市场价格。

　　其次，根据我国合同法的相应规定，无处分权的人处分他人的财产，如经权利人追认或者之后无处分权人取得处分权的，合同有效。虽然在双方订立房屋买卖合同的时候，案涉房屋属于军产房，王先生不能对其随意出售，但是现在该房屋已经从军产房转为地方房产管理部门所管理的房屋，王先生已经取得了处分权，双方之间签订的房屋买卖合同应为有效;同时，根据我国民法通则所规定的诚实信用原则，双方的买卖合同完全是双方出于合意而自愿签订的，王先生应当恪守合同的约定，全面履行合同义务。如果法院允许其为了个人利益随意撕毁合同，最基本的诚信原则和市场交易秩序的安定性将会荡然无存。

　　法院经过慎重考虑之后，判决我方胜诉，判令王先生立即协助我方当事人陈先生办理房产过户手续。

　　南京房产律师认为，本案一个关键点是军产房纠纷如何适用法律的问题。根据目前的军事法规和军事规章，军产房转让必须交总后勤部审批，因此在本案中，双方签订房产买卖合同，显然是违背了军事法规和规章的。然而，按照立法法的相应规定，军事法规和规章属于军队内部的规范性文件，在涉及到军地双方房屋买卖关系中，无差别地一律直接适用军事法规和规章并不适当。当然，从军地关系的角度而言，法院也不可能完全无视相应的军事法规。如果本案中的房屋依然属于军产房，而未交地方管理，则法院很可能不会判决双方之间所签订的房屋买卖合同有效，因为作出这种判决则意味着有可能对军产房进行强制执行，将涉及到军地之间的权责划分，情况异常复杂，法官不会自找麻烦。

　　南京房产律师建议购房者，购买军产房一定要慎重。这是因为，在军产房买卖问题上，军队法规和全国性法规之间，往往存在一定的矛盾之处，而法院在判决时也容易左右为难，购房者的权益不一定能够得到保证。