买方不需要承担司法拍卖房产过户需补缴的“地价”

最高法院：司法拍卖房产过户需补缴的“地价”该由谁承担?

案例索引

(2023)最高法执监176号，许某、李某等借款合同纠纷执行监督执行裁定书

案件当事人

申诉人(利害关系人)：许某。

申请执行人：李某。

被执行人：厦门某贸易公司、厦门某房地产建设发展有限公司、周某甲。

基本案情

厦门某银行与贸易公司、房产公司、周某甲借款合同纠纷执行一案，厦门中院依法对房产公司所有的位于福建省厦门市思明区7套房产进行了处置，司法拍卖成交金额合计41639596元。

上述7套房产买受人办理权属变更登记手续过程中，厦门市自然资源和规划局（以下简称厦门自规局）于2019年10月22日致函厦门中院，要求7套房产应补缴共计15007068.16元地价后方能办理产权。7套房产买受人遂以“地价不属于办理过户手续中所产生的费用，不应由其另行缴交”为由，向厦门中院申请从7套房产处置成交款中支出应补缴的地价。

厦门中院经审查认为，该院依法处置前述7套房产所得款项中包含土地价值，现需补缴相应地价，理应从处置款项中支出，该院在拍卖公告中所作“涉及该拍卖标的物所产生的费用及办理过户手续所产生的一切费用均由买受人承担”的书面告知，系指标的物办理权属登记过程中产生的正常交易费用，而地价系土地的价值，也包含在处置所得款项中，不应由买受人重复支付，也不在前述“费用”之列。

据此，厦门中院于2020年3月19日作出(2007)厦执行字第86号通知书，通知厦门某银行、许某、房产公司、叶甲、刘乙、杨丙、陈某、汤某、黄某、肖某、厦门市某科技有限公司，从已被该院依法处置的厦门市思明区大厦A座201单元、301单元、303单元、401单元、403单元、C座404单元、503单元7套房产所得41639596元款项中拨付15007068.16元用于支付7套房产所应补缴的地价，其中许某作为抵押权人的3套房产应补缴地价为9930763.02元。

裁判结果

最高法院认为，本案的审查重点是，案涉房产办理产权过程中需补缴的“地价”该由谁承担。

其一，根据2020年9月25日厦门自规局出具的答复函，该局通知补缴的“地价”实际应为大厦项目新增的土地出让金，包括该项目增容地价(增加建筑面积)和改变用途地价(自用房指标变更为商品房)。

其二，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等相关法律法规规定，土地出让金是土地使用者向国家交付的使用土地的对价，一般应由作为土地使用者的开发商承担，并计入开发商的开发成本，在购房者支付的购房款中实际已包含了分摊的土地出让金。购房者购买商品房后，相应土地使用权将一并转移给购房者。如果土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途，应征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。

就本案而言，案涉房产办理产权过程中需补缴的“地价”，即为大厦项目增加容积率和改变土地用途新增加的土地出让金，该笔费用为土地使用者即项目开发商所欠缴，理应由项目开发商承担，不应转嫁由房产买受人承担，否则将不当加重买受人的负担。而且，厦门评估公司出具的房地产估价报告，是在假设案涉房产无需补缴“地价款”等基础上作出，亦即评估价中包含了可能应补缴的土地出让金。同时，在标的物情况介绍、拍卖公告和竞买须知中，也未载明案涉房产办理产权过程中可能需要补缴土地出让金的情况。此情形下，要求买受人承担应补缴的土地出让金，理据不足。

其三，虽然拍卖公告和竞买须知中载明，办理过户手续中所产生的一切相关费用(包括被执行人承担的部分)均由买受人承担，但该费用指的是网络司法拍卖成交后办理过户过程中所产生的费用，不包括非因此而产生的开发商欠缴的土地出让金。据此，福建高院认为本案应补缴的土地出让金不应由买受人承担，并无不当。