未经登记的农村房产的有效转让和善意取得

　　2007年10月1日《物权法》开始实施，这意味着若干新型物权及物权变动规则正式启动。《立法法》第八十四条规定：“法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章不溯及既往，但为了更好地保护公民、法人和其他组织的权利和利益而作的特别规定除外。”物权法坚持不溯及既往原则，但也存在例外。主要原因在于：其在制定规则的同时，还对原来已经发生的权利归属作出直接的判断。除此之外，在物权法的司法解释及相关配套规定明确肯定物权法的个别条款具有溯及力之前，法官不能仅仅依据“为了更好地保护公民、法人和其他组织的权利”这一原则而在个案当中赋予物权法溯及力。即使是发生在物权法实施以后的缺乏登记的农村房屋转让行为，也不能简单地依据缺乏物权法上的登记生效要件，将物权变更予以否定。我们法官不是教条的照搬法律的机器，而是法律的驾驭者，应综合考虑社会现实情况以及相关法律法规的规定作出结论。

　　房屋属于不动产，依照物权法的物权公示原则及相关规定，不动产应当进行初始登记，转让时需办理过户登记。《物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。那么，是否存在特别规定明确豁免了农村房屋所有权及土地使用权的登记要求呢?答案是否定的。虽然不存在豁免登记的规定，但鉴于房地一体的原则以及农村宅基地属农民集体经济组织所有，亦没有强制性的规定要求农村房屋所有权的设立必须登记。农村房屋不是商品房，具有特殊性。《房屋登记办法》第八十二条规定：“依法利用宅基地建造的村民住房和依法利用其他集体所有建设用地建造的房屋，可以依照本办法的规定申请房屋登记。”用语为“可以”，而非“应当”或“必须”，换句话说就是也可以不登记。现实中，农村房屋的所有权一般是没有登记的。即便在物权法出台后，没有登记的宅基地仍大量存在。《物权法》第一百五十五条规定：“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。”可见，已经登记的，应变更登记;没有登记的再转让时，也就不必办理变更登记了。这主要是因为我国遵循房地一体原则，农村房屋依附于宅基地之上，其转让尚局限于同村组集体经济组织成员之间，村民委员会的见证和记录即完成了公示的作用，并不需要更大范围的公示。此外，2008年7月国土资源部下发了《关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知》，该通知一方面要求加强宅基地使用权登记工作，另一方面也反映了时至今日，大量农村宅基地尚未登记的事实。宅基地登记正在逐步普及的过程中，不能因为没有登记就将宅基地使用权否定，未登记的农村房屋转让行为不应适用物权法的登记生效原则，当双方系同村村民，讼争的房屋也在该村，房屋交易在村民委员会的见证下进行便具有了一定的公信力和公示效应，应认定物权转让发生了效力。

　　此外，在物权法颁布之前，我国学界普遍认为善意取得制度主要适用于动产，对于善意取得制度能否适用于不动产领域存在争议。物权法首次明确肯定了不动产善意取得制度，《物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”该条款详细规定了不动产善意取得制度及其三项构成要件。

　　综上所述，鉴于农村房屋及宅基地使用权缺乏登记的情况仍普遍存在，审判中不能仅以房屋所有权和宅基地使用权未办理登记为由，否定农村房屋产权转让的效力。当不动产善意取得的前两个要件符合时，也不能仅以房屋所有权和宅基地使用权未办理登记为由，而拒绝适用善意取得。