商品房预售合同的效力应当如何认定？

　　《合同法》有关合同效力的规定都属于强制性规范，在合同效力瑕疵场合，应遵循一定的顺序来判断合同的效力。就合同效力规则而言，从发生论的角度看，可以分为三个层次：违反社会公共利益、违反强制性规范、具体的效力规则。违反强制性规范是违反社会公共利益的具体化，而各种效力规则是违法无效规则的具体化。

　　合同成立与合同效力是两个完全不同的概念，合同成立是一事实判断问题，关系到合同存在与否;合同生效是一法律评价问题，关系到合同能否取得法律所认可的效力。合同成立主要体现当事人的意志，体现合同自由原则;合同生效则体现国家的价值判断，反映了国家对合同关系的干预。区分合同生效与合同成立的意义就在于准确地确定当事人的责任，明确法院在鼓励交易与正当干预之间的行为界限。

　　商品房买卖合同包括商品房预售合同和商品房现售合同，由于认定两种合同效力的标准不同，因此两者的区分至关重要。在实践中，因法定条件不具备或者不完全具备而产生纠纷的主要存在以下几种情况：1.有的开发商尚未取得国有土地使用权证和建设工程规划许可证就对外预售商品房;2.有的开发商虽然取得了国有土地使用权证和建设工程规划许可证，但是没有完成项目的开发建设资金投资比例就对外预售商品房;3.有的开发商取得了国有土地使用权证和建设工程规划许可证，也投入了一定比例的开发建设资金，但尚未取得商品房预售许可证明就对外预售商品房。

　　根据《城市房地产管理法》第45条规定，商品房预售需具备四个条件：第一，已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;第二，持有建设工程规划许可证;第三，按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期;第四，向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。