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专业房产律师提醒购房须知十一大要点

作者:南京房产律师    发表时间:2022-05-30 10:05:23    当前栏目:房屋买卖    来源:    阅读:

  一、备案价是多少

  商品房的备案价格是开发商在开盘之前就在建委备案的价格,销售价是开盘后定的价格,一般来说销售价是会高于备案价格的。

  商品房的预售价格变动幅度原则上是不能超过之前的备案价格的5%的,具体变动需要由各地房地产主管部门结合当地实际确定。

  二、成交均价是多少

  房地产均价是整个项目楼盘中楼盘的所有房型的平均单价。该指标是说明这个楼盘的平均价格水平。房地产起价是整个项目楼盘中最低价房地产的单价。“均价”不是简单的算术平均值,而是发展商根据当前的市场情况专门制定的,以收回成本并获得利润的价格。一个楼盘在推向市场时,先有“均价”,通过它来计算出每栋楼中的每个单元户型的价位,它是整个楼盘销售价格控制的一个重要标准,是这个楼盘售价的平均值。根据这个平均值,在给每一户定价前,先定出要销售的小区中每一栋楼的均价,在这里就要应用到价差系数,它是根据每栋楼在总平面中的位置不同、朝向不同、景观不同等定出来的。用拟定的均价乘以每栋楼的系数,得出这栋楼的销售平均价。

  三、容积率是多少

  容积率。容积率很容易理解,意思就是楼盘建筑面积和楼盘用地的比,容积率越大,说明房子越密集,舒适性就越差,容积率越小,房子就越少,居住的舒适性就越好,所以说,买房子肯定尽量买容积率小的楼盘。本文由南京房产律师首发,转载请注明出处。

  现阶段买房,如果楼盘的容积率大于2.5.那么这个楼盘肯定不是一个改善型的楼盘,现在的改善型楼盘容积率肯定要小于2.0.甚至很多人会要求容积率在1.5以下。

  四、车位配比是多少

  车位配比。现在的汽车已经普及了,几乎每一个家庭都有一辆汽车了,甚至很多家庭有两辆三辆汽车,停车问题是很多人都比较关注的问题,特别是一些人口比较密集的大城市的老城区,停车难的问题,基本难以解决,因为之前的楼盘,几乎都没有考到停车的问题,那时候的汽车是奢饰品。

  随着汽车的普及,现阶段买房,车位配比就是大家比较关注的问题了,车位配比一般不能低于1:1.当然了了配比越高,后期的停车问题就越简单。

  五、得房率是多少

  得房率。得房率也就是业主可以使用的面积与购买的建筑面积的比,得房率越高,也就是可使用面积越高,得房率越低,说明可使用的面积越小,就说明公摊面积越大,也就越不合算。

  得房率与之相对就是公摊面积,得房率高,公摊面积就小,得房率低,公摊面积就高。

  得房率=套内建筑面积÷建筑面积,或得房率=1-公摊系数。

  套内建筑面积、建筑面积和公摊系数,都可以通过置业顾问得知。

  影响得房率最主要的因素是公摊面积的大小。套内建筑面积=建筑面积-公摊面积。在建筑面积一定的情况下,若公摊面积越大,则套内建筑面积就会越小,则得房率越小。本文由南京房产律师首发,转载请注明出处。

  六、公摊面积是多少

  公摊面积和得房率是一个问题两个方面,公摊面积是用绝对数指标,得房率是相对数指标。得房率=1-公摊系数,公摊系数=公摊面积÷建筑面积,

  公摊面积和得房率可以相互验证,正确判断。本文由南京房产律师首发,转载请注明出处。

  若一套房的公摊面积过大,则套内建筑面积越小,实际使用的面积越小,居住舒适感会下降。

  公摊系数=公摊面积÷建筑面积,如建筑面积100㎡,公摊面积23㎡的房屋,公摊系数为23%。则依照“得房率=1-公摊系数”的公式计算,此房得房率为77%。

  七、“五证”公示在哪里

  “五证”是哪五证?“五证”是指《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房预售许可证》“五证”中最重要的是《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》这两个说的是你买的房子在合法的范畴,注意的是《商品房预售许可证》预售的是本楼盘的楼栋!切记:“五证”不全的楼盘千万不要买对后期办理产权证有影响,一般“五证”会在售楼处的显眼位置公示,如对证件的真实合法性有疑问可咨询当地建委。

  八、有没有“两书”

  “两书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。这两书可以作为商品房买卖合同的补充约定,是房地产开发企业在商品房交付使用时,向买房者对商品房住宅承担质量责任的法律文件和保证文件,如果遇到房子质量问题凭借此书要求开发商退房,修复,补偿的依据。不要忘记索要与妥善保存!面积存在误差怎么办?

  九、合作银行那几家、贷款没通过定金退不退

  在购房合同里增加这样的一个条款“在贷款审批过程中,因为非抗力因素导致了房产不能交易,房贷不能顺利获批的,合同立即无效,双方不追究法律责任,定金退还”。

  十,绿化率。绿化率其实就是楼盘的绿化覆盖率,也就是绿化的占地面积和整个楼盘的占地面积的比,楼盘的绿化率越高,舒适性就越高。改善型楼盘的绿化率至少要达到35%以上才算是及格,楼盘的绿化率肯定也是越高越好的。

  十一、梯户比。也就是电梯的配比,一梯两户肯定要比两梯四户的舒适性要高。本文由南京房产律师首发,转载请注明出处http://www.zylsw.com.cn/fangwumaimai/2406.html



爱生活房产专业律师南京姬传生,经济师,兼职教授,中国管理科学研究院研究员.经济学学士,法学硕士.十九年知名房产律师执业经验,十五年高校教师资历,两届徐州市政协委员,中华全国律师协会会员,江苏省律师协会会员, 南京市律师协会会员.精通南京二手房律师业务,办理大量商品房买卖合同纠纷,房屋租赁和房屋征收案件,胜诉率高.擅长处理南京市安置房二手房交易法律事务.解答房产律师咨询电话13770798118.
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