擅自转让夫妻共有房产 受让人非善意买卖合同无效

　　案例]

　　吴先生与丁女士系夫妻，婚后共同购置浦东新区浦东大道651弄4号304室，产权人登记为丁女士一人。2007年8月16日，丁女士作为出售人，姜女士、丁女士自己作为买受人签订系争房屋的《上海市房地产买卖合同》，丁女士除代表自己在合同上签名外，还作为被告姜女士的代理人在合同上签名，依据该合同，系争房屋的权利登记为姜女士、丁女士共同共有。

　　2008年5月，吴先生向法院起诉，要求确认丁女士、姜女士之间房屋买卖合同无效，并确认自己对系争房屋享有共有权。

　　丁女士称，2007年8月为了将其侄子户籍迁入系争房屋，才以买卖的形式将被告姜女士的名字加到系争房屋权利人之列。

　　姜女士则辩称，自己老房动迁时，曾将近人民币11万元的动迁款交丁女士购房，丁女士在购买系争房屋时未将自己列为产权人，为此一直向丁女士提出异议，在自己的坚持下，2007年8月丁女士才将自己的名字写入产权证。买卖双方不是恶意串通，不同意吴先生的诉讼请求。

　　法院经审理认为，丁女士将系争房屋出售，未经原告吴先生同意，属擅自处分。丁女士代姜女士签署系争房屋买卖合同的行为虽得到姜女士的事后追认，但该合同当时实际上是被告丁女士自己与自己签订的。姜女士认为其属于善意取得，依据不足。丁女士虽认可姜女士有动迁款在自己处，但对该款的用途未予确认，不能据此表明是用于购买本案系争房屋。遂判决认定房屋买卖合同无效，并支持了吴先生的全部请求。

　　[律师点评]

　　在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效，但第三人善意、有偿取得该项财产的，应维护第三人的合法权益，对于其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。

　　本案的争议焦点在于被告姜女士是否属于善意取得房屋产权。一般来说认定善意主要有两个方面，第一对于出售房屋属于共有房屋的事实是否明知，第二是否实际支付购买房屋的对价。

　　姜女士对于系争房屋为吴先生和丁女士婚后共同房产是明知的，而有丁女士保管的11万元动迁款并未明确用于购买系争房屋，因此法院无法认定其购买房屋的主观善意。非善意第三人购买共有房屋，买卖合同显然是无效的。

　　[法律链接]

　　上海市高级人民法院《关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》

　　2 、未经房屋共同共有人同意，出卖人对外签订的 “ 二手房 ” 买卖合同，效力如何认定?

　　答：审判实践中，经常遇到房屋共有人以其他共有人擅自处分共有财产为由，主张其他共有人对外签订的 “ 二手房 ” 买卖合同无效。对此问题，应区别不同的情形分别处理。一是房屋出售时，权利登记仅为出卖人一人的，基于不动产的公示、公信原则，买受人有理由相信出卖人系房屋的完全权利人，其与出卖人之间签订的买卖合同，应认定为有效;但如有证据证明买受人存有过错，与出卖人恶意串通，损害其他共有人利益的除外。二是房屋出售时，权利登记为数人的，基于部分共同共有人不得擅自处分共有财产的法律规定，在其他权利人事后不予追认的情况下，应认定买卖合同无效;但买受人有理由相信出卖人有代理权，符合表见代理构成要件的，应确认买卖合同有效。