未经配偶同意擅自出售共有房屋的合同效力

　　[案例]

　　张先生和李小姐夫妻两人2003年购买了一套一居室住房，房屋产权证上登记的是张先生的名字。后因购买了一套面积更大的商品房，张先生便通过中介公司将一居室的房子卖给郭某，并办理了房屋产权过户手续。不久，一居室所在位置的房价从每平方米9000元，涨到了12000元。张先生和李小姐向法院起诉郭某，以所售房屋是婚姻存续期间的共同财产，张先生卖房未经李小姐同意为由，要求法院判令郭某将该房屋返还张先生和李小姐。 李小姐的主张能否得到法院支持呢?

　　[律师解答]

　　上海市高级人民法院《关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》第二条，审判实践中，经常遇到房屋共有人以其他共有人擅自处分共有财产为由，主张其他共有人对外签订的“二手房”买卖合同无效。对此问题，应区别不同的情形分别处理。一是房屋出售时，权利登记仅为出卖人一人的，基于不动产的公示、公信原则，买受人有理由相信出卖人系房屋的完全权利人，其与出卖人之间签订的买卖合同，应认定为有效;但如有证据证明买受人存有过错，与出卖人恶意串通，损害其他共有人利益的除外。二是房屋出售时，权利登记为数人的，基于部分共同共有人不得擅自处分共有财产的法律规定，在其他权利人事后不予追认的情况下，应认定买卖合同无效;但买受人有理由相信出卖人有代理权，符合表见代理构成要件的，应确认买卖合同有效。

　　根据以上解释，只要郭先生没有与张先生窜通，恶意损害李小姐的故意，双方的房屋买卖合同应当是合法有效的。至于张先生与李小姐之间的因为未经共有人同意造成的损害自行承担损失，与郭先生无关。