未经承租人同意，亦未提前通知承租人，出租人能否将房屋出售给第

　　【案情】

　　原告周某在上海市浦东新区拥有一套商品房，2005年8月，原告周某将该房出租给被告王某居住，双方约定了王某每月10日向周某支付租金2500元，但未约定租赁期限。2005年12月，周某因母亲生病向朋友何某借了10万元。2006年7月，周某觉得借款较多，不还钱心理负担太重，于是找到何某愿将出租房作价25万出售给何某，扣除其向何某的借款，何某向周某支付15万元即可，何某正好有购房意向，遂表示同意。于是双方于2006年8月签订了房屋买卖合同，何某向周某支付了15万元，双方办理了房屋过户手续。之后，周某找到王某，告知其事情经过，并要求王某搬出所租房屋，但遭到王某拒绝。后经三方协商未果，周某向上海市浦东新区人民法院起诉，请求法院判决王某及时搬出承租的房屋。被告王某认为原告周某侵犯了其优先购买权，应认定此房屋买卖合同无效，且王某也愿意花25万购买此房。

　　法院审理后认为，周某与王某签订的房屋租赁合同系双方真实意思的表示，且合同内容符合法律强制性规定，理应受到法律的保护。在房屋租赁期间，原告周某未通知承租人，亦未获得承租人同意，将出租房擅自出售给第三人何某，已经侵犯了承租人对出租房的优先购买权。原告周某没有履行法律规定的通知义务，剥夺了王某对出租房的优先购买权，故原告周某与第三人何某签订的房屋买卖合同无效。因此，判决原告与第三人何某签订的房屋买卖合同无效，驳回了原告的诉讼请求。

　　【律师点评】

　　根据《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》第118条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人。承租人在同等条件下，享有优先购买权;出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。”本案中，周某未履行提前三个月的通知义务，在未经承租人放弃优先购买权的情况下，擅自将出租房出售给第三人何某，显属不当。尽管周某和何某达成协议，并办理了房屋过户手续，但因其侵犯了王某的优先购买权，导致此房屋买卖无效。因此，卖方在出售自己出租房时，应至少提前三个月通知承租人，最好得到承租人书面放弃优先购买权的相关文件，以免交易之后发生纠纷。

　　【专家提醒】

　　适用优先购买权保护承租人的合法权益要符合一定的法律条件的，只有符合以下的适用条件，承租人才可以适用优先购买权的制度要求确认房屋买卖合同无效：

　　1、 承租人和出租人之间必须存在合法、有效的房屋租赁合同。承租人优先购买权是基于租赁合同而由法律直接赋予特定购买人即承租人的一种先买的利益，是对出卖人即出租人的一种合法限制或约束。如果承租人在主张优先购买权时，不存在房屋租赁关系、租赁关系违法或超过租赁期丧失效力，即使他们之间过去存在着合法有效的租赁关系，承租人也不享有优先购买权。

　　2、 承租人的优先购买权必须是在出租人出售其出租房屋的同等条件下才能行使。同等条件最主要的因素包括买卖标的、价格条件与其他购买人相同或一致。

　　3、 承租人优先购买权必须在一定期限内行使。根据我国法律规定，承租人优先购买权的行使期限为3个月，自出卖人通知承租人或承租人能够行使优先购买权时起开始计算。同样的，出租人决定出卖出租房时，也应提前三个月通知承租人。