就一套房屋约定两种不同价格，如何认定此类合同效力

　　【案情】

　　案例一：

　　2008年8月21日，李先生通过中介公司，看中了被告周某的一套房产。原、被告及中介公司三方签订了《定金协议书》一份，约定该房屋总价为人名币200万元;双方同意在本协议签订之日起10天内，购买方将上述房地产转让款分二次交付转让方。购买方向转让方支付定金5万元，转让方收到定金后，不得借故终止售房，否则双倍返还定金。该协议补充约定：该房的合同成交价写为170万元。当天，原告向被告支付定金5万元。协议签订后第二天，原告即与中介方联系，认为《定金协议》中约定的房屋转让价格前后不一致，违法规避税费，故该协议无效，要求返还定金，或以170万元总价成交。 后原、被告双方进行协商，原告坚持要求以170万元总价成交，被告不同意。因双方意见不一，致签约未成。原告仇某遂向法院提起诉讼。原告认为，被告的行为已违反定金协议约定，要求被告双倍返还定金10万元。

　　法院经审理后认为，原、被告对房屋转让总价已达成一致意见，该协议书是双方当事人真实意思表示，合法有效。由于原告要求以名义价格170万元买受该房屋，遭被告拒绝，由此导致双方未能订立买卖合同。原告的行为，显然违背了双方的约定，构成违约。原告要求被告双倍返还定金的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，不予支持。

　　案例二：

　　2008年6月26日，黄某(甲方)、陈某(乙方)及上海某置业顾问有限公司(以下简称置业公司，丙方)签订《房地产买卖居间协议》，主要约定，乙方购买甲方所有的位于本市宝山区系争房屋，向丙方支付意向金人民币5,000元，房价款48.8万元。同年6月28日，黄某与陈某就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》约定，甲乙双方协商一致，房地产转让价款388,000元，双方确认，在2008年9月20日前办理过户手续。同时还约定，延迟履行的违约金为日万分之五;若该等逾期超过20日，甲方有单方解除权，乙方还应按总房价的20%支付违约金。同日，双方另行签订《附属设施、设备及室内装饰转让协议》约定，甲乙确认上述买卖合同约定的房价款不包含该房地产内的附属设施、设备及室内装饰的价格;甲乙双方同意该房地产内的附属设施、设备及室内装饰的转让价为10万元。协议签订后，黄某出具收据，收到陈某支付的房款14.5万元，置业公司并向黄某转交了意向金5,000元，上述款项共计15万元。2008年9月23日，黄某要求办理过户手续，但陈某表示解除合同。随后黄某以陈某恶意违约为由，诉至法院要求陈某支付自2008年9月21日起至本函件寄发之日每日未付款额(33万元)万分之五的逾期付款违约金(计8,745元)、及总房价20%的违约金77,600元。庭审中，陈某反诉并辩称：没有查看系争房屋，房价根本不值48.8万元，且转让的装修价值也没有10万元，只有2万元左右。故根据重大误解和显失公平为由，要求撤销双方签订的《上海市房地产买卖合同》及《附属设施、设备及室内装饰转让协议》，黄某需返还房款15万元。即使合同有效，违约金也应当以实际损失为限，即不得超过总价款的5%，黄某主张的违约金金额过高，要求法院调整。

　　法院经审理后认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按约履行自己的义务，不得擅自变更或解除。双方居间协议约定系争房屋总价为48.8万元，双方确认，为避税而将房款分解，在房地产买卖合同中将房价约定为38.8万元，其余10万元以装饰转让费用的形式另行签订补充协议，故系争房屋以48.8万元进行交易是双方真实意思表示。房地产买卖合同中就房款的约定系无效，上述两份合同作为一个整体，共同构成双方对系争房屋买卖法律关系的约定，对双方均具有约束力。陈某主张上述协议存在显失公平和重大误解的情形，对此未能提供相应证据佐证，难以采信，因此撤销合同的反诉不予支持。根据合同约定，陈某延迟履行付款义务超过二十日，黄某有权单方书面解除合同。且陈某承认收到黄某的解约函，故双方的买卖合同关系依法终止履行。合同终止后，黄某应将收取的房款15万元返还给陈某，并有权主张违约责任。根据双方签订的房地产买卖合同，黄某要求陈某支付逾期付款违约金8,745元的诉讼请求，合法有据，予以准许。上述条款还约定，违约方应另向守约方支付总房价款20%的违约金。根据法律规定，若约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求适当减少。黄某自认于发出解约函时，系争房屋总价下降约5%，陈某以违约金过高为由要求调整，可予准许，法院酌情调整违约金为48,800元。

　　【律师点评】

　　上述两个案例都是双方为规避税费而通过不同办法将房款做低的情况，最后导致的结果都是房屋买卖合同无法继续履行。案例一中，原告为了能少付房款，利用第二次签订的合同，提起诉讼，虽然法院通过审理，最终保护了被告的合法权利，但结果却为合同被解除，买卖双方都浪费了时间，还需承担一定的诉讼费和律师费。案例二中，被告在《上海市房地产买卖合同》中将房价约定为38.8万元，其余10万元约定为装饰转让费，故原审法院认定系争房屋以48.8万元进行交易是双方的真实意思表示，是正确的。双方将房款分解而避税的行为，可由有关税务行政机关责令补正，不影响双方对房屋总价的确定，合同中关于双方为避税而约定的房价条款无效，其余合同条款有效。鉴于双方对于付款方式已作出明确约定，法院据此认定陈某构成违约，并承担相应的违约责任，并无不当。根据法律规定，若约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求适当减少，法院对违约金作出调整也符合法律的规定。

　　【专家提醒】

　　由于“阴阳合同”缺乏法律支持，也就缺乏真实的合同约束，买卖双方的任何一方出现违约情况，受害者权益将难以得到保障。一般来说，通过“阴阳合同”虽然能够实现房屋产权的转移，但法律意义上的房屋交易，是按照产权登记合同为准的，一旦出现在购买方获得房屋产权之后，剩余要付的房款，按照合同价支付的情况，卖方就要面临巨额房款的损失。

　　另外，对于买方来说，除了要面临合同不成立的风险外，还有其他的一些风险需要考虑，比如：由于政府备案的价格较低，买家在申请银行按揭贷款时，银行将极有可能按照备案价格或评估价格中的低者发放贷款。这将造成买家实际贷款总数的降低，也无疑增加了买家支付首期款的总额。再如：由于政府备案的价格低于实际成交的价格，将来买家如再出售该房屋时，买家可能就要面临承担高额个人所得税等税费的风险。因此，应当避免签订此类合同，不要因为少交税费，而遭受更大的损失。

　　一套房屋约定两种不同价格，如何认定此类合同效力