因天气原因导致延期交房的，开发商能否要求免责？

　　【案情】

　　2007年1月，罗嘉与某房地产开发公司签订了一份《商品房买卖契约》，该契约除对房屋价格、付款方式等作出约定外，在交房时间条款中补充约定为“除不可抗力因素外，开发商应至迟于2007年6月交房，如逾期90日仍未交房，罗嘉有权利退房，有权要求开发商按合同总价的4%支付违约金，并可以要求赔偿损失。”契约签订后罗嘉按合同约定支付了首付款，可令罗嘉没有想到的是，到了2007年10月开发商仍未交房，罗嘉多次发函催促，开发商称，我们也想按合同约定按期向购房者交付商品房，但不能如期交房是由于施工中遇到暴雨，致使没法按工程进度施工，上述情况属于合同中约定的不可抗力，可以延期交房。罗嘉在多次交涉毫无结果的情况下，将开发商诉至法院j请求解除购房契约，并要求发展商退回房款并按合同总价款的4%支付违约金。

　　【双方争议观点】

　　原告罗嘉诉称，某房地产开发公司延期交房达4个月，按照合同约定，自己有权解除合同并要求被告支付相当于房价4%的违约金。施工期间遭遇的暴雨属于正常的天气现象，并非不可预见的不可抗力因素，开发商完全可以根据当地气候特点来合理安排工期，确定交房时间，保证按时交付房屋。开发商以暴雨天气为不可抗力，要求免责，缺乏法律依据。

　　■被告某房地产开发公司辩称，暴雨天气属于法律上的不可抗力，应当免除被告的违约责任，不同意解除合同和支付违约金。

　　【南京房产律师点评】

　　近年来，由于中国房地产市场处于发展阶段，很多东西并不规范，尤其是广大购房者对相关法律知识不了解，部分开发商往往利用这一点，在合同中引用相关法律规定来规避应由其承担的法律责任。而不可抗力条款是开发商在合同中使用率比较高的一个基本法律条款。一旦发生纠纷开发商与购房者由于理解的角度不同经常会发生一些争议。现就“不可抗力”这一条款简要分析如下：

　　我国《民法通则》第153条、《合同法》第117条都规定，“不可抗力”是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。依据此规定，如果一个事件要构成不可抗力应同时具备以下几个条件：(1)事件应发生在订立合同之后。合同一方当事人在订立合同时就已知或应知的事件不能作为免责事由。(2)该事件是在订立合同时双方所不能预见的事。对于依据商业常识在订立合同时应当预见的事件不属不可抗力。如价格涨跌等。(3)该事件的发生是不可避免、不能克服的。如果当事人能够避开事件对合同的影响，当事人能够以其拥有的手段克服事件对合同的影响，就不属于不可抗力。(4)该事件不是因为任何一方过失所引起的。开发商在发生不可抗力事件后还应按我国合同法的规定及时通知购房者，且开发商必须取得相应部门对该事件所出具的证明后方可免责。否则就不能视为不可抗力，应追究开发商的违约责任。

　　由此可以看出，作为购房合同中免责事由的“不可抗力”，一定要是符合法律明确规定的，不能凭自己的主观臆想去推定，否则是要承担相应的法律责任的。在现行房地产交易中，开发商通常将以下事项列为不可抗力条款下的免责事项：(1)施工中遇到异常困难及重大技术问题不能及时解决; (2)市政配套的批准与安装的延误;(3)因天气因素造成延误。其实，发展商所述的这三种事件的情况，依据法律的规定可以推出，都不具备不可抗力的三个必备条件，即并非为不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。

　　简单地分析一下，在施工中遇到的困难和技术问题是开发商在建造房屋之前就可以预见的，即使是不能克服的，那也是开发商在建造房屋过程中自己所需要承担的风险，而不能将此风险转移给购房者。市政配套的批准与安装是具有一定的程序性，开发商在最初总体规划时就应当可以预见批准与安装的期限，如果确实是政府行为而导致延误的，那也是开发商在开发房产过程中可以预见和可能要承担的风险，而不能将此风险转移给购房者。天气因素对施工进度的确会造成影响，但狂风或暴雨均为正常的天气现象，并非不能预见，作为开发商在销售商品房时，就应当依据该地区的气象记录，合理预计工期，确保其在承诺的交屋日期前能够顺利完工。如果在契约中将此类事件列入不可抗力条款项下，则因违反法律的明确规定，成为无效条款，同时开发商也不能以不可抗力为由而行使抗辩权。