出卖人根本违约情况下惩罚性赔偿责任的认定

　　根据《商品房司法解释》第8条和第9条的规定，在商品房重复销售纠纷中，在先买方和在后买方都有可能获得对于卖方的惩罚性赔偿请求权。

　　在先买方的惩罚性赔偿请求权的依据是《商品房司法解释》第8条规定的两种情形下导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。在先买方行使惩罚性赔偿请求权的前提是卖方严重的故意违约行为，即属于商品房的重复销售、出卖的商品房上设定抵押权情形，并且导致在先买方无法取得房屋，在先买方就可获得惩罚性赔偿请求权，而不考虑在后买方是否与卖方恶意串通。据此，此处买受人主张惩罚性赔偿责任应当具备如下条件：其一，出卖人和买受人签订的合同合法有效;其二，商品房买卖合同目的不能实现，买受人无法取得房屋。

　　(一)构成违约责任的条件

　　根据合同法的规定，以及目前我国的司法实践，构成违约责任必须同时具备以下四个条件：

　　1.行为

　　也就是一方当事人必须有不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的行为，这是构成违约责任的客观条件。违约行为只能在特定的关系中才能产生。违约行为发生的前提是当事人之间已经存在着合同关系。如果合同关系并不存在，则不发生违约行为。

　　2.过错

　　违约一方当事人主观上有过错，这也是违约责任的主观要件。当事人违约可能有各种原因，如不可抗力、对方违约等。因这些原因引起违约，当事人不能承担违约责任。因此，违约当事人要承担违约责任，主观上必须要有过错。而在双方过错的情况下，过错的大小是其承担违约责任大小的依据。

　　3.损害事实

　　损害事实是指当事人违约给对方造成了财产上的损害和其他不利的后果。从权利角度考虑，只要有违约行为，合同债权人的权利就无法实现或不能全部实现，其损失即已发生。在违约人支付违约金的情况下，不必考虑对方当事人是否真的受到损害及损害的大小;而在需要支付赔偿金的情况下，则必须考虑当事人所受到的实际损害。

　　4.因果关系

　　违约行为和损害结果之间存在着因果关系。违约当事人承担的赔偿责任，只限于因其违约而给对方造成的损失。对合同对方当事人的其他损失，违约人自然没有赔偿的义务。违约行为造成的损害包括直接损害和间接损害，对这两种损害违约人应赔偿。在此之外，应该注意的是恶意违约的规定，而《商品房司法解释》第8条对于两种情形的规定正是恶意违约的具体规定。

　　(二)合同解除权与其他权利的关系

　　买受人享有解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任的权利。解除合同的权利和后三项权利是并列关系还是解除合同要作为后三项权利的前提条件，即买受人是否可以在不主张解除合同的条件下，单独主张后三项权利?

　　如果承认买受人在不主张解除合同的条件下主张后三项权利，则买受人在取得后三项权利后，又享有向出卖人主张合同约定的权利，即请求出卖人交付房屋和办理产权手续。而此时由于房屋已经交付第三人或者第三人已经取得房屋产权，出卖人无法继续履行与买受人签订的合同，则应当承担不能交付房屋的违约责任。

　　从以上结果看，买受人根据同一个合同主张了两次权利，出卖人根据同一个合同承担了两次责任，而这两次权利或者义务不能同时存在。因此，第一项权利应当是主张后三项权利的前提条件，而非并列关系，即买受人只有在请求解除商品房买卖合同时，才能主张包括惩罚性赔偿责任的后三项权利，而不得单独主张后三项权利。

　　(三)“合同目的不能实现”、“无法取得房屋”的含义

　　《商品房司法解释》第8条是对合同法第94条第4项规定的解除合同的条件(即当事人一方迟延履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的)在商品房买卖合同中的注释和应用。因此，合同目的是否实现就成了关键。但合同目的究竟是什么在法条中并无解释，在实践中如又应当如何认定呢?

　　一般而言，合同目的是指订立合同时所追求的目标或为满足当事人特定的需要。为此，商品房买卖的目的应当界定为开发商按合同约定期限交付符合双方约定和法律要求的商品房，换言之，这一合同目的显然包括按约定的期限取得商品房和所取得的商品房不存在权利纠纷并且能够依法进行产权转让登记三个内容，所以，买卖商品房目的实现与否的情况不能一概而论。

　　1.商品房买卖合同目的不仅是交付房屋，而且必须权属转移

　　《商品房司法解释》第1条规定“本解释所称的商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”，在法律意义上，其合同目的必须是房屋的实物交付和所有权交付相结合，缺一不可，即第一层次为实物交付，这是最基本交付，第二层次为所有权交付，这是最本质交付。为此，实现商品房所有权的权属转移登记，既是当事人双方买卖商品房的起码要求，又是法定义务。再者，买卖常规是“货款两讫”，作为“货讫”标准也必须完成权属转移。作为开发商仅仅交房并未完成交易，只有能与商品房价值相对应的保质保量的实现交付加上权属交付才算全面履约完成，实现购房目的。找专业房产律师就到南京房产律师网http://www.zylsw.com.cn

　　2.履行期限改变会导致购买商品房目的发生变化

　　众所周知，任何一种合同目的成就都附有一定条件，当某条件发生变化时，就会导致某目的发生改变。在此特别重要的是，作为合同履行的期限，债务人如不能于期限内履约，合同目的就可能遭到破坏，那债权人就可以依法解除合同，追究违约责任。另外，各个消费者购房目的并非千篇一律，有的为了投资，有的为了赠与，有的为了自住等。履行期限的改变显然会导致购买商品房目的发生相应变化，在这种情况下，关注合同目的出现时过境迁、物是人非问题，合同是否仍有继续履行的价值，就只有买受人自己最清楚，最有发言权，开发商没有理由凌驾于消费者意志之上。

　　为此，如果简单地把商品房买卖合同目的等同于只是为了居住的需求，则明显与违约责任机制设立的精神相悖。当然，合同解除从实质上来说是消灭一次交易。为鼓励交易，合同法严格限制违约解除的条件，但这不等于可以排斥严格限制违约解除条件适用存在的一个前提——守约方愿意受领，故当守约方不愿意受领时，那合同就失去履行的必要，那对违约开发商实施加倍惩罚制裁未偿不可。因而，在司法实践中认为只要开发商没有出现绝对无法交房的情况，就否决买受人购房目的不能实现是不正确的，是对购房目的的片面理解。

　　3.正确理解无法取得房屋的含义

　　《商品房司法解释》第8条的规定，还有一个“无法取得房屋”的前置条件，这个概念从表面上看好像很明确，实则非常宽泛，内涵外延没有划定，在司法操作中较难遵循。

　　从利于维护合同自由、实现当事人意思自治和缔约目的角度来理解，“无法取得房屋”应理解为在合同约定期限届满而开发商未能交付符合约定标准和法律要求的商品房之时。《商品房销售管理办法》第30条规定未能按期交付商品房的，开发商应当承担违约责任。建设部《商品房买卖合同示范文本》亦规定超过约定期限可以解除合同。因而，以合同履行期限作为评价无法取得房屋标尺较为适当。

　　而“无法取得房屋”并非仅为开发商“丧失交房能力”。司法解释第8条的规定应当是购房者“无法按法律规定或合同约定的期限取得房屋”，而不能扩大为“永远无法取得房屋”。

　　因此，“导致商品房买卖合同目的不能实现”和“无法取得房屋”的判断标准应具期限性。开发商不能依约交房已经客观表现出了逾期结果，特别是出现买受人不愿意受领违约标的时，法院不能随意变更、缩小或删除《商品房司法解释》第8条赋予买受人获得惩罚性赔偿权利。

　　尽管如此，值得注意的是，实践中商品房买卖纠纷各种各样，而《商品房司法解释》对商品房买卖中出现的诸多纠纷又进行了较为详细的规定，在案件审理过程中，应当准确分析案情，合理、恰当、正确地适用法律、法规、司法解释。

　　“合同目的不能实现”和“无法取得房屋”可能包括如下许多情形。比如：(1)出卖人没有按照约定的时间交付房屋。这是出卖人逾期交房的情形，这里主要应当受该司法解释第15条调整。(2)因房屋质量问题致使买受人无法正常居住。房屋质量问题应当受该解释第12条和第13条调整。(3)因出卖人没有取得商品房预售许可证明而无法取得房屋产权。应当受该解释第2条和第9条第1项调整。(4)因出卖人的其他原因未能在约定或者法定期限内取得房屋产权。这应当受该解释第18条和第19条调整。(5)因出卖人履行不能致使买受人无法取得房屋。这种情形就应当是该解释第8条所称的买受人不能实现合同目的、无法取得房屋的情况。

　　根据以上分析，只有在合同签订后，出卖人又将该房屋交付给第三人，因出卖人履行不能导致买受人无法取得房屋的，买受人才可以主张惩罚性赔偿责任。出卖人和买受人订立合同后又与第三人签订合同，但是买受人已经接收房屋的，则买受人不得主张惩罚性赔偿责任。找专业房产律师就到南京房产律师网http://www.zylsw.com.cn

　　同样，如果合同签订后出卖人未告知买受人而将房屋抵押给第三人，因第三人主张抵押权而无法交付房屋的，当然属于“合同目的不能实现”和“无法取得房屋”。但是，如果买受人取得房屋后，第三人主张抵押权：是否属于“合同目的不能实现”和“无法取得房屋”的情形?在这种情况下，买受人购买房屋的目的不仅是能够取得房屋，而且也包含第三人不得向其主张任何权利的目的。因此，商品房买卖合同签订后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人时，虽然买受人能够取得房屋，但是由于第三人主张抵押权致使买受人不能正常地占有、使用房屋的，买受人仍然可以主张惩罚性赔偿责任。

　　(四)《商品房司法解释》第8条与第10条的交叉问题

　　《商品房司法解释》第8条与第10条所规定的在先买方对于在后合同的无效请求权形成交叉：

　　(1)如果在后买方与卖方并无恶意串通情形的话，比如在后买方是善意的并且房屋已过户给在后买方，导致在先买方无法获得房屋，在先买方只能依据第8条的规定行使惩罚性赔偿请求权，而不能依据第10条的规定主张在后合同无效。

　　(2)如果在后买方与卖方恶意串通，但在先买方依据第10条规定主张在后合同无效，则在先买方最终能够获得房屋，因此不应依据第8条规定行使惩罚性赔偿请求权。

　　(3)如果在后买方与卖方恶意串通并将房屋过户给在后买方，而在先买方不主张在后合同无效的话，可以依据第8条规定行使惩罚性赔偿请求权。