房屋出卖人欺诈情况下惩罚性赔偿责任的认定

　　在后买方的惩罚性赔偿请求权则体现在第9条的规定：卖方“故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实”，“导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。第9条所规定的三种行为都属于“欺诈行为”。

　　(一)欺诈行为的认定和处理

　　1.欺诈行为的认定

　　从民法上来说，欺诈是指当事人一方故意编造虚假或歪曲事实，使受意人陷入误解，违背真实意思而作出意思表示。在我国民事立法中没有明确对欺诈的概念进行规定，只有《最高人民法院关于贯彻执行(中华人民共和国民法通则)若干问题的意见(试行)》第68条对欺诈的构成进行了规定：一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人做出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。因此，欺诈的构成有这样三个条件：一是要有欺诈的故意(主观要件);二是要有欺诈的行为(客观要件);三是受欺诈人因欺诈而陷入错误认识，并基于错误认识而为意思表示。三者需同时具备才可。就第二个要件来说，作为的欺诈，主要就是表现在以上两种形态上。国外法律大多规定：在法律、合同或交易习惯上负有说明事实真相义务时而未予说明、沉默则构成欺诈;或者根据诚实信用原则，应负有告知对方当事人事实真相的附随义务而沉默时，也构成欺诈。特别是在合同磋商和履约过程中，应不得故意不告知不利情形。

　　对于《商品房司法解释》规定的欺诈应当如何认定?

　　对于商品房买卖中欺诈行为的认定，目前学界和司法界有两种不同的观点：一种观点认为，欺诈系出卖人主观上故意欺骗买受人，但它是指从某一套商品房的整体而言，而不是指该套商品房的局部瑕疵，也不仅仅是“缺斤短两”的问题。比如《商品房司法解释》第8条、第9条规定的可以适用惩罚性赔偿责任的五种情形，第14条第2款关于面积误差比超过3%部分的房价款应由出卖人双倍返还买受人的惩罚性规定。另一种观点认为，只要出卖人实施了某种欺骗行为，这种行为足以揭示出卖人的内心是故意隐瞒事实真相，就构成欺诈。比如除《商品房司法解释》中规定的五种情形和面积“缩水”外，在商品房买卖中出现的出卖人恶意隐瞒规划情况，在履行合同过程中故意改变规划设计等，均应认定为欺诈。在商品房买卖中，出卖人的欺诈行为既可以表现为无中生有、颠倒黑白的虚假陈述或者误导陈述，也可以表现为重大遗漏或者某部分的不正当陈述，只要出卖人主观上构成故意隐瞒，恶意造假，就应认定为欺诈。

　　具体到商品房买卖中，构成欺诈应具备以下要件：一是出卖人有欺诈的行为;二是出卖人的欺诈行为与买受人陷入错误及其意思表示有因果关系;三是出卖人有制造假象、隐瞒真相的故意;四是实施欺诈之人为出卖人或者第三人。但是，必须明确的是，能适用《商品房司法解释》中规定的惩罚性赔偿的只能是该司法解释所明确规定的情形。

　　2.欺诈行为的处理

　　我国合同法第113条第2款规定：经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。而我国《消费者权益保护法》第49条所规定的双倍赔偿条款(学理上又称惩罚性赔偿)，是借鉴英美法等国家立法，从利益分配上补偿受害消费者，惩罚欺诈经营者，从而恢复市场交易秩序的公平和社会正义，是对我国传统民法中合同赔偿责任只在于填补损失而不在于惩罚的重大突破。《商品房司法解释》第8条、第9条明确规定了商品房买卖过程中因出卖人恶意违约和欺诈，致使买受人无法取得房屋的，可以适用惩罚性赔偿的五种情形;《商品房司法解释》第14条第2款明确规定了出现面积误差后的处理原则。但在审判实践中，如果出卖人仅对其出卖房屋的某一方面作了故意虚假陈述，隐瞒该商品房屋出现的部分质量瑕疵，对该部分的质量瑕疵应如何处理?现主要有二种观点：一种观点认为，若出卖人存在主观恶意，有欺诈行为，因《商品房司法解释》没有涉及，也只能依照该解释第13条处理。另一种观点认为，若不是出卖人的主观故意，或纯属违约行为，就应按照《商品房司法解释》第13条的规定处理;若出卖人的该行为被认定为欺诈，就应适用惩罚性赔偿。

　　正如上文所言，尽管商品房买卖中的欺诈行为并不局限在《商品房司法解释》第8条、第9条和第14条所规定的范围，如果仅按《商品房司法解释》规定的条款确认其欺诈范围来进行处理，就会导致买受人的其他合法权益受到损害;但是并不能就因此将商品房买卖中所有的欺诈行为都纳入惩罚性赔偿范围，并根据欺诈所造成的损失大小来确定惩罚性赔偿范围，虽然这更有利于对买受人这一弱势群体的法律保护，也有利于有效制裁和遏制欺诈，但是这种做法突破了法律、法规、司法解释，是没有法律依据的。

　　(二)《商品房司法解释》第9条的规定中欺诈行为的适用

　　依《商品房司法解释》第9条的规定，在后买方行使惩罚性赔偿请求权的原因是卖方严重的缔约过错，即卖方“故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人”的事实，“导致合同无效或者被撤销、解除的”。由于卖方的故意隐瞒行为排斥了在后买方与卖方恶意串通的可能性，所以第9条(在后买方的惩罚性赔偿请求权)与第10条(在先买方对在后合同的无效请求权)在适用范围方面绝对不可能交叉。不过，其与第8条(在先买方的惩罚性赔偿请求权)却能够并经常交叉。如果卖方故意隐瞒房屋已经出售的事实而与在后买方签约，则在先买方可能依据第8条规定获得惩罚性赔偿请求权，而在后买方却有可能依据第9条的规定取得惩罚性赔偿请求权。但两方的惩罚性赔偿请求权不可能同时行使，因为二者均以无法获得房屋为前提。事实上，在先买方与在后买方不可能都得不到房屋。总有一方能实际得到房屋所有权从而无法行使惩罚性赔偿请求权。客观上能够行使惩罚性赔偿请求权的，只能是得不到房屋的另一位买方。

　　具体到商品房买卖中，应当如何认定欺诈?《商品房司法解释》第9条规定了以下三种情况：(1)订立合同时，出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;(2)订立合同时，出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;(3)订立合同时，出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。可见，该规定也属一房数卖，但与第8条规定的不同，它侧重于出卖人故意隐瞒已出售房屋的事实，致使第二买受人无法取得房屋;而第8条则是指出卖人将已出售的房屋又另行出售，可能致使第一买受人无法得到房屋。原文引用 南京房产律师姬传生的房地产律师网 www.zylsw.com.cn/