特殊情况下惩罚性赔偿的适用

　　如果出卖人和买受人订立合同后又与第三人签订合同，而房屋尚未交付给买受人或者第三人时，买受人或者第三人是否可以主张惩罚性赔偿责任?此时，买受人或者第三人是否可以实现合同目的和取得房屋均处于不能确定状态，买受人不能主张解除合同及惩罚性赔偿责任等权利。

　　在这种情况下，根据第9条第3项的规定，买受人因出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人(第一个合同的买受人)的事实，第二个合同的买受人可以主张惩罚性赔偿责任。在此情形下，第一个合同的买受人既不能主张该项权利，也不能主张违约责任。

　　同时，根据第9条的规定，第二个合同的买受人主张惩罚性赔偿责任的前提条件是“导致合同无效或者被撤销、解除”，在这种情况下，第二个合同的买受人主张的是合同无效还是撤销或者解除合同?如果主张合同无效，“一房二卖”并非合同法第52条规定的可以主张合同无效的五种情形之一，而且根据该司法解释第2条、第9条和担保法第49条第1款的规定，“导致合同无效”明显是指出卖人“故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明”和“故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实”的情形。那么买受人只能主张撤销或者解除合同，而如果主张撤销或者解除合同仅仅因为出卖人“一房二卖”，那么第一个合同的买受人也就可以以同样的理由主张该项权利。但是根据该解释第8条的规定该买受人不享有任何权利，而只能等待出卖人是否履行合同，即能否实现合同目的和取得房屋，这显然对第一个合同的买受人的权利救济不足。

　　在“多重买卖”的情况下，即出卖人和买受人订立商品房买卖合同后又与两个以上第三人签订合同，对于第一个合同买受人而言，若能实现合同目的和取得房屋，则其不得主张惩罚性赔偿责任，而后两个合同的买受人，只要出卖人隐瞒所售房屋已经出卖给第三人的事实，则均可以主张惩罚性赔偿责任。若第一个合同买受人不能实现合同目的和无法取得房屋，则前后三个合同的买受人均可以主张惩罚性赔偿责任。在商品房买卖合同中适用惩罚性赔偿，对于调整商品房买卖中出现的合同纠纷所起的积极作用毋庸置疑，但是在司法实践中仅靠一个司法解释还是很不够的，打击商品房买卖中的恶意违约和欺诈行为，需要一套相关的配套制度来实现。比如，加强对房地产广告的特殊监管，防止广告中虚假成分对消费者的误导;做到政务信息公开，尤其是使消费者对开发商前期手续的办理审核情况有权了解等，以最大限度地保护买受人的合法权益，减少买受人预购商品房的法律风险。人民法院在审理此类案件时也应当严格注意适用惩罚性赔偿的条件，审慎适用惩罚性赔偿。

　　尽管该解释强有力地保护了买受人的合法权益，但也可能会让买受人取得不当利益，特别是不诚实的购房者，这也可能会影响到民法的公平原则。