质量合格消防验收不合格,开发商是否承担违约责任？

商品房预售，又称期房买卖，是指房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先出售给预购人，由预购人预付部分房价款的行为。商品房预售合同，是指商品房预售方和预购方双方约定，预售方在约定时间内将建成的商品房所有权转移于预购方，预购方向预售方交付定金或部分房款并按期接收商品房的书面协议。商品房预售有以下几个特征：

第一，预售的标的物是尚未建成的房屋；

第二，依照合同由承购人支付房价款，承购人取得的是将来的房屋所有权，亦称期待权；

第三，法律并未禁止商品房预购人在商品房实际交付之前转让给第三人；

第四，从合同成立到标的物交付需要较长的周期。

——摘自《房地产案件立案标准》，刘学文主编，人民法院出版社2009年7月第1版

商品房买卖合同约定开发商交付的房屋应经验收质量合格,如果交付的房屋未通过消防验收的,开发商是否承担违约责任？

《消防法》第十三条规定,国务院住房和城乡建设主管部门规定应当申请消防验收的建设工程竣工,建设单位应当向住房和城乡建设主管部门申请消防验收。前款规定以外的其他建设工程，建设单位在验收后应当报住房和城乡建设主管部门备案，住房和城乡建设主管部门应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程,未经消防验收或者消防验收不合格的,禁止投入使用;其他建设工程经依法抽查不合格的,应当停止使用。

消防验收合格属于法律的强制性规定,不管当事人在购房合同中是否约定,消防验收合格都是商品房质量合格的必备要件之一。因此,商品房买卖合同约定开发商交付的房屋应经验收质量合格,如果交付的房屋未通过消防验收的,则该房屋属于质量不合格商品房,开发商应当承担违约责任。

【案例及索引】瞿某平诉重庆光福物业公司商品房预售合同纠纷抗诉案

参见最高人民检察院民事行政检察厅编:《人民检察院民事行政抗诉案例选》(第16集),中国检察出版社2010年版。