南京房产律师解析：借名买房法律风险及其防控

　　借名买房是近些年来房地产市场屡见不鲜的一种现象，实际购房人和代持人之间往往会签订代持协议，以代持人的名义购房，并将房屋登记在代持人的名下，但未来房屋出租或者转让的收益应归于实际购房人所有，代持人不得侵占。南京房产律师在多年执业过程中，已经回答了多名咨询者关于借名买房的问题，也亲眼见证了由此而引发的很多纠纷。

　　据南京房产律师所知，购房者采用借名买房方式主要是为了规避房产限购政策，保护个人财产信息方面的隐私，也不排除有些人具有违法犯罪方面的目的，大部分人的目的仍然是“灰色”的。南京房产律师认为，借名买房虽然有打擦边球的嫌疑，但是并未违反法律或者行政法规的强制性规定，双方签订的借名买房协议一般可认定为有效。但是，如果借名买房是出于违法犯罪的目的，这样的合同当然由于违反法律法规的强制性规定或者损害社会公共利益、集体利益而应被认定为无效。

　　南京房产律师认为，借名买房的真实购房者需要注意这一行为的法律风险问题，谨慎而为，避免因此出现纠纷，导致受到损失。

　　首先，借名买房最大的法律风险在于代持人是否会利用房屋在形式上登记在自己名下而产生侵占房屋的贪念。如果双方未签订借名买房的协议，而因为亲戚朋友之间的信任关系而轻易委托，则可能在将来主张权利时因为无法提出证据而被法院驳回。在南京房产律师办理的多起案件中，就曾出现过因为实际购房人无法举证代持人和其之间存在代持协议，房屋为其实际购买而败诉的情况。因此，南京房产律师建议，借名买房的双方应当以书面形式签订明确的代持协议，实际购房人应保存好房款收据、银行流水单、双方通话录音、往来邮件、QQ聊天记录等证据，证明双方之间的代持关系真实存在。

　　其次，借名买房有可能因为规避购买经济适用房的特殊政策而被认定无效。目前，在以借名买房方式购买经济适用房的问题上，不同法院存在不同观点，有些法院认为，以借名买房方式购买经济适用房，实质上是规避国家政策所规定的购买经济适用房应当具有的资格，其合同标的已经不是房屋本身而是经济适用房的购买资格，损害了社会共同利益，应认定无效;另外一些法院认为，经济适用房的相关政策不属于法律或者行政法规，如果借名买房双方能够采取合理的措施，在从代持人向实际购买人转让房屋的时候按照规定补交相应的税款，该行为不应一律认定为无效。在此问题尚未在司法系统内部取得统一意见的前提下，借名购买经济适用房的行为是存在很大风险的。南京房产律师建议，如实际购房人希望购买经济适用房但又不符合资格的，可向代持人提供一笔借款并订立借据，在代持人购买经济适用房后，与其签订房屋买卖合同，约定当其符合转让条件后向实际购房人出让房屋，之前的借款可充抵购房款，这样的合同不违反法律法规的强制性规定，应为有效。

　　第三，借名买房有可能因为代持人陷入债务纠纷而抵押、抵债或者被法院查封执行。有些代持人在离婚时，其配偶要求分割代持的房屋，此时如实际购房人无法证明借名买房协议的存在，就会让代持人的配偶成功分割房屋。更为严重的是，有些代持人为偿还债务，将代持的房屋为第三人设定抵押或直接折抵债务，由于第三人对于不动产登记的公示公信效力予以充分信赖，足以相信房屋属于代持人所有，而其抵押权或者因折抵债务而受转让产生的房屋所有权在司法实践中一般也予以保护。而如果代持人因为包括房屋买卖合同纠纷在内的债务纠纷而被债权人申请法院查封房屋之后，在司法实践中一般都是保护债权人的合法权益和维护不动产登记的公信力，鲜有判决房屋归属实际购房人的。南京房产律师建议，对于借名买房中出现的此类问题，可以由实际购房人和代持人之间达成抵押协议，将房屋设定抵押用于担保实际购房人所出的购房款的归还。但此种协议实际上是和借名买房协议相互冲突，购房款的性质到底是出资还是借款存在歧义，实属不得已之策，目的在于确保实际购房人至少能够保住所付出的购房资金。双方可另在代持协议中约定，双方所设定的抵押旨在确保房屋不被随意转让，为办理抵押登记所签订的借款协议不影响房屋代持行为的效力。