共有房屋的买卖

　　【专业房产律师提醒】

　　部分房屋共有人在共同共有关系存续期间·擅白出卖共有房屋的，属于合同效力待定。但第三人善意、有偿取得该房崖·并且办理了房屋过户髓记手续的，应当认定房屋买卖合同宵敬，对由此造成的其他共有人的损失，由擅自处分共有房屋的人赔偿。

　　【南京房产律师精解】

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　　按照大陆法的理沦，一物之上不得同时存在多个所有权，但一个所有权却可“由两个或两个以上的人享有。这种两个或两个以上的人对同一项财产共同享有所有权的状况，就是共有。德国民法典第1008条规定：按份共有是数人按其应有部分对于一物有所有权者。我国台湾地区民法典第S17条也规定：数人按其应有部分·对于一物有所有权者，为共有人，《民法通则》笫七十八条规定：财产可以由两个以仁的公民、法人共有。于2007年10月1日肝始实施的《物权法》第九十三条也规定：不动产或者动产可眦由两个以上单位、个人共有。共有包括按份共有和共同共有。

　　财产共有是社会生括-种较为普遍的现象，它水仅在婚姻、家庭关系巾九量存在，如犬妻财产、家庭财产均属共有性质，而且在社会经济领域也非常常见，如个人合伙、法人间合伙型联营的财产均属于共有性质。共有人依法对共有财产享有占舌、使用、收益、处分的权利。我同的民事立法确立的共有形式有两种：一是兆同共有，二是按份共有。在共同共有中，共有人权利表现为其有人和其他共有人的平等地位。在按份共有巾，通常认为共有人权刹包括1个方面：1-对共有物，非经全体共有人协商一致，任何共有人不得支配。2对权利人自己的共有份额，可以退出和处分，但在同等条件下必须转让给其他共有人。3埘其他共有人的兆有份额，不科妨碍其他共有人退出和处分，但在同等条件下可优先受m。但是《物权法》对按份共有中共有权人的权利作了扩大：处分共确的不动产或者动产以及对共有的不动产或暂动产作莆大修缮的，除共有人之问*有约定的外，并不需要全体按份共有人同意，只需要经占份额三分之二以上按份共有人同意即可。

　　我国现阶段在房屋所有枞登记制度上还不完善，在共有房产的房屋所有权证}往往只黠记为出卖人，而登记机关在办理过户登记叫对房屋所有人的审查仪为形式审查，故房屋所有权通过髓记发生移转就实际可能，部分共有^擅自出卖共有房屋的现象在实践中时有所见，眦大妻一方未经对方同意私自出卖夫妻共有房屋最为典型。《民法通则意见》第八十九条规定;在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效，但第三人善意、有偿取得共有物的，鹰维护第三人的合法权益;对其他共有人的损失由擅自处分共有财产的人赔偿。按该条规定，擅自出卖共葡共有房屋行为的效力一般被认定为无效，第三

　　人合法权益能得到维护的必要条件为：(1)善意。民法上的善意即为不知情。买受人不知该房屋的所有权状态。(2)有偿。如果买受人向出卖人支付r房屋的对价，即为有偿取得。(3)取得财产。即取得物的所有权。

　　《合同法》颁布实施后，由于对该法第五十一条“无处分救的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”理解上的分歧，关于部分房屋共有人擅自出卖哭有房屋的性质与效力问题，在理论卜也产生了不1司的见解：一种观点认为，未征得其他共有人同意而擅自出卖共有物，因为出卖人为共确人之一，不属于无权处分，不适用《合同法》第五十一条规定，X卖合同应当有效，只是因为存在权利瑕疵，当其他共有人向买受几主张权利时，出卖人臆当依据《合同法》第～百五十条规定，对买受人承担权利瑕疵担保责任=∞另一种观点认为，法律己的处分，包括财产E的出让、赠与、在财产卜醴定抵押等行为，由享有处分权的人行使，非处丹权人处分他人财产构成对他人财产的侵害，属于无权处分行为，某个共有人未经其他共有人同意，擅自处分共有财产，也属于无权处分行为，根据《合同法》第五十一条规定，在权利人追认之前或处分人取得处分救前，目无权处分而订立的合同属于效力待定。还有一种观点认为，擅自出卖共有物与出卖他人之物、出租他人之物以及以他人财产设定抵押或其他权利负担等，都属于《合同法》第五十一条规定的无权处分类型，虽然我国立法不接受物权行为的独立性与无因陛理论，认为动产或不动产的买卖属债权行为，债权的行使或债务的履行结果，将导致物权的转移变更，这种买卖行为既包含负担行为也包含处分行为，但是在解释上，应对《合同法》第五十一条作限缩性解释，即该条后段所称的“合同有效”之“合同”仅指处分行为(或者|兑权利变动的

　　效果)，这样把效力待定确定在处分行为的效力待定上，而作为处分的表现方式的负担行为(即当事人的债权债务的台意)并不包括在内，也就是浣尤极处分场合的合同仍然确定有效，在权利人不予追认或无权处分人不能取得处分权时，不发生权利变动的结果，无权处分人要承担相应的违约责任。∞

　　找们认为部分共有人对共有房屋的全部并不拥有完全的权利，在共同j}有关系中，共有完全因为北同关系而产生，在共同关系存续期间，共ri共有人不得请求分割共有房屋，其权利段于共有房屋的全部;l坩在按份共有关系中，按份共有人擅自出卖共有房屋的整体，也必然涉及到其他共有人的权利，从法律逻辑和价值判断上看，以自己名义私卖共有物与出卖他人之物并无二敏，役有区别的必要@.出卖人擅自出卖共有房屋与第三人订立合同后，房屋并未办理过户登记手续的，可按《合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的·该合同有效。合同订证后，孩房屋所有权已经在登记机关办理了过户髓记，并且买受人是薄意、有偿获得该房屋所有权的，该房屋买卖合同有效。《物权法》也对部分共有权人擅自处分共有财产时，该共有财产的权属I词题作出了明确的规定：尢处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有枞追回;除法律另有规定外，符合规定情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权。

　　【实务指南】

　　1.必须明确部分房屋共有人在共同共有关系存续期间，擅自出卖共有房屋的，属于无权处分行为，房屋买卖合同效力待定，经其他房屋共有投入追认后，房屋买卖合同有效。

　　2必须明确部分房屋共有投入将房屋转让给第三人的，I除法律另有规定外，符合下列情形的，第二人有权取得出卖房屋的昕有权：(1)第三人受让该房屋时是善意的;(2)以合理的价格转让;(3)转让的房屋依照法律规定已经办理过户登记手续。第三人已经取得房屋所有权的，原房屋其他共有权人只能向无处椒人请求赔偿损失。

　　【相关房产法律】

　　中华人民共和国民法通则

　　第七十八条财产可以由两个以上的公民、法人共有。

　　按份共有和共同共有。接协共有人按照各自的份额，对共有财产分享权利，分担义势。共同共有人对共有财产享有权利，承担义务。

　　攒份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时，其他共有人在阿等条件F'，确优先购买的权利。

　　中华人民共和国物权法

　　第九十三条不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有包括接份共有和共同接有。

　　第九十四条按份共有人对共有的雨动产或者动产按照其份额享有所有权。

　　第九十五条共同兆有人对共有的不动产或者动产之间享有所有权。

　　第九十六枭共有^按照约定管理共有的不劫产或者动产;没有约定或者约定不明确的·各;共有人都有管理的权利和义务。

　　第九十七条处分共有的不动产或者动产以投对共有的。;动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按甜共有人或者全体共叫共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。

　　第一百零六条元处分权人将不动产或者动产转让给受让八的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符台下列情形的，受让人取得谖不动一产或者动产的所有权：

　　(一)受让人受让馥不动产或者动产时是善意的;

　　(二)“合理的价格转让;

　　(三)转让肋不动产或者动产依照法律规定应当登记舶已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

　　受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。

　　当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。

　　中华人民共和国合同法

　　第五十一条无处分权的凡处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。

　　最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见(试行

　　89共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担其同的义务。在共同共有关系存续期日，部分共有人擅自处分共有财产的。一般认定无效。但第三人善意、有偿取得泼项财产的，应当维护第三人的合法权益;对其他共有，~舶损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。

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