开发商擅自调整房屋层高的违约责任

　　关于房屋层高的违约问题，司法解释并没有具体规定，但实践中也常常出现此类纠纷，认定这类责任成立的标准较为明确，但对违约后果的处理缺乏明确标准，合同对这一问题通常也未作约定，执法不统一的现象较为普遍，是一类亟需规范的新问题。

　　开发商擅自调整房屋层高的违约责任怎么认定?南京房产律师认为，应当区分房屋结构，参照相关司法解释的规定，具体司题具体分析。具体来说，应区分一般结构的公寓房与复式结构房屋作出处理。

　　1.对于一般公寓房，可类比司法解释关于面积误差后果处理的规定，根据实际层高与合同约定的层高间的差额确定比例，由开发商以此比例按房屋总价赔偿给购房者。

　　2.对于具有有错层、跳空层的复式结构房屋而言，如果房屋总层高不符合约定，可按上述方法处理。但如果是部分套内房屋的层高不符合约定，应审查该几间房的实际层高是否达到了国家规定的基本层高要求，如果达到了基本层高，就不应对业主的赔偿请求按上述方法予以支持。因为复式结构房屋的结构不同于一般公寓房，其总层高较高，且套内房屋结构易于变更，套内房屋层高的问题更多是内部设计因素所致，而不是普通房屋意义上的基本框架问题，在认定开发商违约责任时，根据个案实际情况，对于易于通过返工达到合同要求层高的，可以要求开发商承担返工责任，以达到合同约定的标准;对于不宜返工的，可考虑由开发商按上述方法所得金额的一半承担责任，但达不到基本层高的除外。

　　3.还有一类较为少见的情形是房屋实际层高没有达到国家规定的基本层高。南京房产律师认为，这类情形构成合同解除的事由，可支持购房者解除合同及赔偿损失的诉请，当然也构成购房者拒绝收房的正当理由。如果购房者选择继续使用房屋，也可参照司法解释关于面积误差处理的规定，在基本层高以上的不足部分应当由开发商按照上述方法作出赔偿，而低于基本层高的部分则应当按照上述方法所得金额的双倍赔偿。当前购房者诉开发商的商品房买卖合同违约责任纠纷，集中反映出的是日益增长的业主权利意识与尚不规范的房地产开发经营活动及复杂的外部履约环境之间的深层次矛盾。在处理这类纠纷尤其是群体性纠纷时，司法实践应准确把握购房者的利益诉求，并全面审查引发纠纷的各类因素，在维护合同严肃性与法律稳定性的前提下，具体地根据不同情况在对违约责任的成立及后果认定上灵活适用《合同法》及司法解释的规定，既要保障处于相对弱势一方的购房者群体权益，也要避免因机械执行合同出现明显的实质不公。