买到被抵押给银行的商品房如何解决？

　　上周，一位朋友向南京房产律师进行咨询，她所购买的房屋被开发商抵押给了银行，现在根本无法取得房屋，询问下一步应该怎么处理，维护自己的合法权益。在南京房产律师的执业过程中，类似的案例遇到不少，下面就结合自己处理房产纠纷的多年经验，为大家介绍一下，遇到商品房抵押给银行的这个问题，购房者如何避免相关的风险和保障自己的合法权益不受侵犯。

　　首先，购房者在签订商品房买卖合同之前，必须了解商品房抵押这个行为在我国实际上是合法的。根据我国城市房地产抵押管理办法规定，房地产开发商可以进行在建工程抵押，也就是说将其以合法形式取得的土地使用权，连同尚未完工的在建房地产项目抵押给银行，以取得房地产开发所急需的资金。抵押的房产也是可以对外出售的，但是出售的前提是符合担保法和合同法的相应规定，转让抵押的房屋必须通知抵押权人也就是银行并经过其同意，并如实告知买受人。如果开发商没有告知银行它要向买受人出售房屋，或者没有告知买受人，该房屋是已经抵押给了银行，这样的转让行为是无效的。

　　其次，我们是可以采取必要的措施来预防自己买到鹅已经被抵押给银行的房屋的。在买房的时候要向开发商索取商品房预售许可证，如果有抵押，会在该许可证备注中有详细的说明，购房者一定要注意查看。另外，在购买房屋之前，购房者可以到房屋管房地产管理部门进行查询，在建工程办理抵押，一定会在房地产管理部门进行登记。购房者购买房屋的过程中，还要注意及时办理网签备案，在建工程的抵押是可以办理网签备案的，但是如果因诉讼纠纷等原因，造成房地产项目被抵押或查封，是无法办理网签备案的，购房者可以通过办理网签手续及时发现房屋的权属是否存在瑕疵，从而避免自己的损失。

　　第三，通过商品房买卖合同中进行约定，保障自身的合法权益。购房者可以和开发商在商品房买卖合同的补充协议中增加条款，特别约定，开发商保证不会以任何形式，将该商品商品房所在的房地产项目，及其所占的土地使用权，进行任何形式的抵押，否则购房者有权无条件退房，并可以要求开发商承担违约责任，另外购房者有权在任何时间，要求开发商提供国有土地使用证，以及时了解该项目是否存在对外抵押的情况。

　　第四，如已经购买了，被抵押的房屋怎么办?购房者也不必太过担心，因为商品房的购房款会进入房地产管理部门的指定的监管账户，定向用于归还抵押贷款，开发商很难将其挪用。同时开发商为了对外销售房屋，隐瞒房屋抵押的事实，将房子出售给购房者的行为是欺诈行为，这种欺诈行为，将使买卖合同归于无效，根据最高人民法院的相关司法解释，购房者可以请求开发商返还已经支付的购房款，及按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息，并要求开发商承担不超过已付房款一倍的赔偿责任。