商品房买卖中“一房二卖”如何捍卫合法权益

　　近年来，随着房地产价格的不断坚挺飙升，开发商为牟取暴利一房二卖、待价而沽的情况层出不穷。商品房一房二卖，严重侵犯了购房者的合法权益，严重违反了我国民法的相关规定，应承担相应的法律责任。南京房地产专业律师认为，面对这种情况，购房者应该拿起法律的武器，捍卫自己的合法权益。

　　商品房买卖行为比较复杂，其适用多种法律法规和司法解释，特别是最高人民法院商品房买卖司法解释，是专门针对房地产开发企业出卖房屋的行为而出台的司法解释，在目前的民事诉讼中广泛适用。“一房二卖”的问题，就受到这个司法解释的规范。所谓一房二卖，也就是开发商以两个合同，将同一套房屋先后卖给两个购房者的行为。一房二卖而形成的合同，都是有效合同，但是实际上只能履行一个，也就是说让一个购房者得到房屋的所有权。未取得所有权的购房者可以以违约或者缔约过失责任起诉开发商，获得应有的赔偿。

　　笔者认为，针对一房二卖的时有发生，应采用预告登记的方式予以预防。所谓预告登记，就是当事人在进行房屋买卖时，由出卖人和买受人在房屋登记机关进行的特定登记，在登记后的一定期间内出卖人处分房屋会受到限制。预告登记的期限最长三个月，在此期间内没有买受人的同意，出卖人不得擅自对外抵押、出售房屋或者办理变更登记。即使出卖人未经买受人同意处分该房屋，也不会发生任何物权变动效力。买受人为了保护自己合法权益，应该在预告登记办理后三个月内尽快办理过户登记，以充分保护自己的房屋所有权。

　　但如果开发商真的实施了一房二卖的行为，此时购房者应该采取法律手段维护自己的合法权益。在司法实践中，如果两个买受人都对房屋提出要求，则法院根据合同签订的先后、价款有无支付、是否实际占有房屋因素综合决定房屋的归属。如果此时房屋产权已经过户给后买受人，由于其属于善意取得，则前买受人不能要求转移房屋权属，但可以向法院起诉开发商要求其承担违约责任，退还已经支付的购房款并承担不超过房价一倍的违约赔偿。

　　但如果后买受人和开发商属于恶意串通，故意用低价转移房屋或者后买受人明知房屋已经出售给前买受人，仍然与开发商签订房屋买卖合同的，该合同无效，前买受人可申请将法院判令开发商继续履行合同、将房屋权属转移给自己。

　　值得注意的是，不超过已付购房款一倍的赔偿责任，并不意味着一旦一房二卖，法院就一定会判决支付一倍房款的赔偿，而是有一定的自由裁量权，法院既可以判决支付一倍赔款，也可以判决支付50%甚至更少的赔款，这些都在“不超过一倍已支付房款”的范围之内。

　　另外，开发商一房二卖，在主观上是存在欺诈的意图的，需要承担行政处罚的责任，根据建设部的相应规定，对其处以警告并可处二万元以上三万元以下罚款;如开发商一房二卖是为了无偿占有买受人的购房款并没有归还的意图，则涉嫌构成合同诈骗罪，购房者可申请公安机关介入。

　　另外，在房屋拆迁补偿安置中，如果房地产开发商作为拆迁人，和被拆迁人达成协议，用其他地段的房屋和被拆迁人进行房屋置换，从而获取被拆迁房屋的产权，但又将置换房屋另行出卖给他人的，该另行出卖的买卖合同无效。但如果被拆迁人主张解除拆迁补偿安置协议，该另行出卖的买卖合同可认为有效。此时被拆迁人可按照相关司法解释的规定，要求法院判令解除合同、返还已经支付的购房款和以银行贷款利率计算的利息、承担不超过购房款一倍的赔款。
（本文由南京房产律师解读商品房（一手房）“一房二卖”情形，二手房“一房二卖”见http://www.zylsw.com.cn/a/ershoufang/2197.html）