南京房产律师解读商品房买卖合同买受人迟延付款的违约责任

　　一、继续履行

　　继续履行是指在一方违反合同时，守约方有权要求其依据合同的规定继续履行。在商品房买卖合同中，买受人迟延付款，出卖人可以请求继续履行合同，要求买受人支付房款，但也可以在符合解除条件的情形下选择请求解除合同。当然，出卖人应当考虑买受人是否有履行的可能性。

　　二、支付违约金及赔偿损失

　　(1)合同有约定的情形。通常，在商品房买卖合同中，买受人及出卖人会约定买受人逾期付款应承担的民事责任。如，《深圳市商品房买卖合同(预售)》第7条的约定，逾期在90日内的，或逾期超过90日但未支付到期价款的金额未达到全部价款的五分之一的，自约定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，买方按日向卖方支付该笔逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行。另外，达到解除合同的条件，但卖方同意继续履行合同的，自约定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止买方按日向卖方支付该笔逾期应付款万分之四的违约金。此时买受人迟延付款应按约定的违约金计算方式承担违约责任。违约金不能弥补损失的，应由出卖人举证证明其损失额，由买受人承担赔偿违约金所不能补偿的部分损失的责任。

　　(2)合同没有约定的情形。根据《商品房司法解释》第17条的规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者赔偿损失额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

　　这里我们认为要注意：如果商品房买卖合同没有约定违约金条款，也没有约定损失赔偿的计算方式的：①出卖人按照赔偿损失提出诉求，法院可以适用《商品房司法解释》的该条规定确定计算赔偿额。②出卖人以违约金提出诉求的，我们认为应当不能适用《商品房司法解释》的该条规定，而应当驳回该诉讼请求。因为按照合同法的规定，违约金条款是由当事人约定的。没有约定，其要求承担违约金是没有依据的。

　　如果商品房买卖合同有约定违约金条款，但无数额计算的约定，也没有约定损失赔偿的计算方式的，出卖人以承担违约责任或赔偿损失为诉求的，均可适用《商品房司法解释》的该条规定确定数额的计算标准。

　　三、解除合同

　　合同的解除可分为约定解除与法定解除。买受人迟延付款导致约定的解除条件的，出卖人应当通知买受人解除合同。此为约定解除。对于法定解除，我国合同法第94条作出了一般性的规定，同时，《商品房司法解释》第15条第1款也进一步作出规定，买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，出卖人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。该条规定明确了出卖人行使解除权要符合三个条件：(1)买受人有迟延付款的事实;(2)出卖人必须要向买受人催告;(3)买受人在催告之日起三个月内仍未履行。

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