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专业房产律师解读商品房交付的法定条件

作者:南京房产律师    发表时间:2014-04-26 15:19:52    当前栏目:房屋买卖    来源:    阅读:

  商品房交付的法定条件,即法律规定交付商品房时所应具备的交房条件,具有普遍约束性。

  对于商品房交付需要遵循的法律规范,在理论界及实践中有着不同的理解:一种意见认为,对法律规范应作狭义理解,即仅包括法律、行政法规;另一种意见认为,对法律规范作广义理解,应包括法律、行政法规、地方性法规、部门规章、地方政府规章及其他具有法律效力的规范性文件。我们认为:第二种观点更符合法律的精神,有利于实践中问题的解决。因为如果将商品房交付所遵循的法律规范仅局限于法律、行政法规,显然对维护房地产市场秩序不利,另外,其他规范性文件的法律位阶虽没有法律、行政法规高,但仍然具有法律约束力,狭义理解显属不妥。当然,在实践当中,如果出现下位法规定的交付条件与上位法有冲突时,应选择适用上位法。

  根据法律规范的法律效力大小,商品房交付的法定条件分为强制性条件和行政管理性条件。前者是指法律、行政法规规定的交付条件,具有强制适用的效力,与当事人约定相冲突的,则以法律、行政法规规定的为准。后者是指除法律、行政法规以外的其他规范性文件所规定的交付条件,其系基于行政管理需要而设定,具有普遍适用性,但若当事人约定与该部分交付条件相冲突,则以当事人约定为准,该种划分亦符合合同法第52条关于“强制性规定”的界定。我国法律规范对于商品房交付条件的规定归纳起来主要有以下几个方面:

  (一)工程竣工验收合格

  工程竣工验收合格是强制性的法定条件,也是最基本的条件。所谓竣工验收是指建设工程已由施工单位按照设计要求完成全部工作任务,准备交付给建设单位投入使用时,由建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位等有关单位依照国家关于建设工程竣工验收制度的有关规定,对该工程是否符合设计要求和工程质量标准等所进行的检查、考核工作。竣工验收合格后,各单位会在《工程竣工验收报告》上签章确认。

  所谓“合格”,其标志是什么?在合同法以及《建设工程质量管理条例》颁布实施前,建设工程的竣工验收是由建筑工程质量监督机构组织实施的,验收合格的标志是该机构出具的《单位工程质量等级评定证书》,如果评定等级为合格或优良,则房屋具备交付使用条件。但合同法、《建设工程质量管理条例》颁布实施后,我国的工程竣工验收制度也发生了很大的变化。除了要求建设单位自行组织验收外,还规定了工程竣工验收备案制度,即《建设工程质量管理条例》第49条规定:“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内,将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的,责令停止使用,重新组织竣工验收。”

  (二)取得竣工验收备案证明书

  目前,我国一些发达地区,尤其是一些大城市在制定的地方性法律规范中已明确把取得“竣工备案证明书”作为开发商交付房屋的必要条件,例如《北京市城市房地产转让管理办法》第50条明确规定房地产开发企业交付预售商品房应当取得建筑工程竣工验收备案表。深圳市国土资源和房产管理局公布的《深圳市房地产买卖合同(预售)》的示范文本第10条“交付的文件”中明确规定:“卖方应在房地产交付时向买方提供有关本房地产的下列文件:……

  (二)竣工验收合格证明文件。”由此可见,以取得“竣工备案证明书”作为交付房屋的条件之一既是广大购房者的要求,也是一种趋势所在。另外,建设部于2000年4月7日发布《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第4条规定:“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内,依照本办法规定,向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门(以下简称备案机关)备案。”第5条规定,建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列文件:(一)工程竣工验收备案表;(二)工程竣工验收报告;(三)法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件;(四)施工单位签署的工程质量保修书。

  (三)商品房的面积已完成最终测绘

  该法定条件的依据是,建设部于2001年4月4日颁布的《商品房销售管理办法》第34条规定,即房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘,测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。

  (四)水、电供应正常,交通道路通畅,与施工场地有明显分界隔离设施

  建设部于1998年5月20日所下发的《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度》中的相关规定。卖方取得并向买方提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

  以上法定条件中,其中第一项法定条件即工程竣工验收合格(包括环保、消防验收合格)是强制性条件;而其他法定条件均具有行政管理性,若当事人约定与该部分交付条件相冲突,则以约定为准。由南京房产律师网www.zylsw.com.cn分享提供, 如有转载请注明出处。



爱生活房产专业律师南京姬传生,经济师,兼职教授,中国管理科学研究院研究员.经济学学士,法学硕士.十九年知名房产律师执业经验,十五年高校教师资历,两届徐州市政协委员,中华全国律师协会会员,江苏省律师协会会员, 南京市律师协会会员.精通南京二手房律师业务,办理大量商品房买卖合同纠纷,房屋租赁和房屋征收案件,胜诉率高.擅长处理南京市安置房二手房交易法律事务.解答房产律师咨询电话13770798118.
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