境外人士购买二手房反悔 违约金一分不能少

　　[ 案例 ]

　　已入美国国籍的胡小姐因反悔购买二手房，被卖家业主陈先生告上法院要求按房地产买卖合同约定，支付总价款 20% 的赔偿金。近日，上海市静安区人民法院判决陈先生与胡小姐签订的房屋买卖合同解除，由胡小姐支付陈先生违约金 36.36 万元。 2006 年 8 月 22 日 ，经上海信义房屋中介咨询有限公司 ( 以下简称：信义中介公司 ) 居间介绍，陈先生与胡小姐签订《定金协议》约定，由胡小姐购买陈先生名下在该市昌平路某号一处房屋 ( 尚未办出房地产权证 ) ，胡小姐先支付定金 2 万元，交中介商保管。一周后，双方正式签订《上海市房地产买卖合同》，约定房屋转让价款为 181.8 万元。双方还为具体分期支付房款做出详细规定，胡小姐应于 2006 年 9 月 30 日 前先支付包括定金在内总计人民币 110 万元。陈先生须在 2006 年 9 月 15 日 之前，公证委托信义中介公司领取以陈先生为权利人的房地产产权证，特别还约定了胡小姐若违约，需赔偿总价款的 20% 。此后，胡小姐未按约定支付首期房款，并于 2006 年 10 月 21 日 以合同未办理公证不生效为由，函告中介公司解除与陈先生签订的房屋买卖合同。 2006 年 12 月 1 日 ，陈先生取得了该房屋的房地产权证，并于同月 18 日将该房屋出售给案外人，房屋转让款为 152.8181 元。 2007 年 5 月 18 日 ，陈先生起诉称，胡小姐提出解除合同后，曾通过中介公司多次联系对方，但胡小姐却以书面方式拒绝履行合同，不得已将房屋另行出售，造成房屋差价 损失达人民币 28.9819 元。提出判令解除双方房地产买卖合同，由胡小姐赔偿违约损失 36.36 万元。 法庭上，胡小姐辩称自己系境外人士，购买境内房屋买卖合同需经公证处公证，未经公证的合同尚未生效，导致无法从境外汇款结汇，况且境外人士购买第二套商品房已受国务院六部门政策控制。合同原约定陈先生须在 2006 年 9 月 15 日 前办理出房地产权证，但陈先生并未满足该条件，直到 2006 年 12 月才办出产权证，是陈先生违约在先。 信义中介公司辩称，房屋买卖合同签订时胡小姐对房产证尚未办理是明知的，因产权证尚在办理过程中，房屋买卖合同未办理公证手续，胡小姐支付的定金由法院判决归属。(本案例转自《中国法院网》)

　　[ 律师评析 ]

　　2006 年 7 月 1 日 ，国务院六部委联合下发《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》规定，在我国境内的境外人工作、学习时间超过 1 年的，可以在境内自用、自住房。上海有关部门也制定了政策，在上海的境外人居住满 1 年，提供出入境记录显示在境内的日期累计达到 1 年，并提供在境内居住满 1 年的证明，可以购买第一套住房，并出具承诺书这套住房为自住住房。对于该项政策作为胡小姐应当是明知的。然而，身为境外人的胡小姐却置该规定于不顾，仍然在中介公司居间下与陈先生签订二手房买卖合同，事后又反悔提出毁约，那么就应该承担签署的房地产买卖合同违约责任 。 国家出台房地产政策法规，目的是加强房地产市场宏观调控，限制房地产过度炒作，对该政策法规胡小姐是明知的。在签约时胡小姐也知道该房屋产权证尚未办出，从双方合同的约定看，胡小姐应先在当年 9 月 30 日前分期履行 110 万元付款义务，陈先生才能于 2006 年 9 月 15 日 再行办理房屋产权证。本案中，胡小姐违约在先，应当支付违约金，陈先生有权解除合同。 在房屋产权证未办妥之前，买卖合同是无法办理公证手续，这一点胡小姐也是明知的，其以合同未办理公证不生效为由，函告中介公司解除与陈先生签订的房屋买卖合同，有违诚信原则，应承担违约责任。 合同解除是由于胡小姐违约造成，根据合同约定，胡小姐需承担赔偿总价款的 20% 的赔偿金。该赔偿金实质仍是约定违约金，所以胡小姐在解除合同后，应当支付陈先生违约金 36.36 万元。 在定金罚责和违约金条款竞合的情况下，可以选择 适用违约金或者定金条款 ，因此暂存在信义中介公司的 2 万元定金，则返还胡小姐所有。(本案例转自《中国法院网》)

　　[ 法律链接 ]

　　1 、《中华人民共和国合同法》 第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。

　　2 、《中华人民共和国合同法》 第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同： (一)因不可抗力致使不能实现合同目的;　　 (二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;　　 (三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;　　 (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;　　 (五)法律规定的其他情形。

　　3 、 《中华人民共和国合同法》 第一百一十六条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。