生意未成佣金照要 房产中介霸王条款被判无效

　　[ 案例 ]

　　上海一家中介公司在格式合同中设置霸王条款，生意不成也要提取佣金，并据此向委托人索要 “ 解约补偿 ” 。上海市第一中级人民法院19日作出终审判决，确认这一条款无效，并驳回了中介公司索讨佣金的诉讼请求。 2003年7月，上海的郭先生委托上海一家房产中介公司出售房屋。经中介公司推荐，郭先生与孙女士达成买卖意向，三方签下了《房地产买卖居间协议》。格式合同第九条约定：双方的 “ 房地产买卖合同 ” 无法签订的，违约方或合意解除方应向中介公司支付服务费54600元。由于孙女士无法办出贷款等原因，郭先生的房子没有卖成，双方签订了解约协议。中介公司 “ 酌情 ” 向郭先生索要解约补偿金39000元未果。 2003年9月，中介公司将郭先生告上了法庭。郭先生在法庭上辩称，中介公司推荐孙女士买房，买卖不成时又撮合双方签订了解约协议，反过来中介公司又利用解约协议，要求郭先生支付报酬，却不向真正的违约方孙女士要钱。虽然孙女士已被法院追加为第二被告，但因为当初中介公司对她的身份情况疏于审查，致使诉讼中孙女士下落不明。因此，郭先生认为中介公司有与孙女士恶意串通之嫌疑。郭先生同时主张，中介公司并未实际促成这笔交易，居间行为没有完成，依法不得收取居间报酬，当初居间合同中第九条约定违反了法律规定，应为无效。(本案例转自《中国法院网》)

　　[ 律师评析 ]

　　通过居间方式进行房屋买卖，已成为目前二手房交易的重要途径。进行居间活动的中介公司，应诚信守法，以积极促成交易为主要目的，并据此取得相应报酬，而不应以收取服务费为目的，设置霸王条款，置被服务对象的利益于不顾。当然作为委托人，也应该提高自我保护意识，细读条文，慎重签约，避免落入合同陷阱。 本案中，三方签订的《房地产买卖居间协议》第九条约定的内容明显加重了买卖双方的责任，而使中介公司居于无论居间是否成功，均可取得相应报酬的有利地位。这一约定明显与法律规定相悖，所以法院会判决确认这一条款无效，而对中介公司主张郭先生支付居间报酬的请求不予支持。 作为居间方的中介公司理应对孙女士身份、住所等情况作必要的了解，并如实告知郭先生，但中介公司未能尽到这一义务。本案中，是由于中介公司推荐的孙女士因无法办出贷款，而由中介方出面协调签订了解约协议，现中介公司又以孙女士下落不明为由，单独向郭先生主张居间报酬，有失公允。

　　[ 法律链接 ]

　　1 、《中华人民共和国合同法》 第三十九条规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。

　　2 、 《中华人民共和国合同法》 第四十条规定，格式条款具有本法 第五十二条和 第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。

　　3 、 《中华人民共和国合同法》 第四百二十四条规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。

　　4 、《中华人民共和国合同法》 第四百二十七条规定，居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。