“内部认购书”何时签订才有效？

　　在商品房的销售过程中，认购书一般是在楼盘项目还没有取得商品房预售许可证之前签订。《城市房地产管理法》第45条第1款第(4)项规定，预售商品房应当符合的条件中包括取得商品房预售许可证明这一形式条件，即取得商品房预售许可证明是预售商品房的强制性规定。因此，对于认购书在何时签订才具有法律效力，还存在着很大的争议。有些开发商为了规避法律规定，将没有取得商品房预售许可证之前签订的认购书与商品房买卖合同区别开来，且将这种做法称为“内部认购”，所签订的协议叫做“内部协议书”，或者采取所谓的“摇号选房”等形式。就认购书签订的时间认定问题，司法实践中存在不同观点：

　　观点1认为，认购书应区分为两类，把未取得商品房预售许可证之前签订的认购书称为内部认购书，而具备预售资格和现售资格之后签订的认购书称为外部认购书。法律规定了商品房预售的条件，房地产开发商在未能取得商品房预售许可证之前就与预购人签订的商品房认购书应当无效。理由是根据《合同法》第52条的规定，违反法律法规的强制性规定的合同无效，而且《城市商品房预售管理办法》第2条规定，“本办法所称商品房预售是指房地产开发企业(以下简称开发企业)将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。”因此，未取得商品房预售许可证之前签订认购书并交付定金的行为属于预售行为，其目的在于规避法律的强制性规定，属于违法行为，应当认定为无效。

　　观点2认为，认购行为不是商品房的预售行为，认购书与预售合同最本质的区别在于当事人意思表示的内容不一样，认购书表示认购者准备购买某一商品房，而预售合同表示购房者已经就某一商品房签订了商品房买卖合同。认购书的双方当事人之所以不签订商品房买卖合同是因为客观上不具备签订商品房买卖合同的条件，在事实或法律上存在着当时不能克服的障碍，如开发商已办妥立项、规划、报建审批手续，尚未缴清土地出让金，尚未取得商品房预售许可证等。而认购书中应对商品房买卖合同中的核心条款作出约定，预约合同才能成立。因此，认购书只要在开发商取得建设工程规划许可证和施工许可证后就可以签订，或者认购书应当在办妥立项、规划、报建审批手续后取得商品房预售许可证之前的一段时间内签订。

　　南京房产律师认为，认购书应当在开发商取得建设项目的施工许可证之后签订才有效。从现有的有关商品房建设的法律法规和规章来看，开发商取得了施工许可证，就必然完成了立项、规划、建设报批手续，认购的商品房已具有特定的物理特性，满足认购双方在认购书中对商品房买卖合同的核心条款作出约定的要求。尤其重要的是，取得了施工许可证后，开发商在程序上就应当落实了建设资金、建设单位、施工计划，项目已经进入实质性的建设阶段，这就增强了预约合同的稳定性和确定性，减少了不确定因素。规定开发商取得建设项目施工许可证之后签订的认购书才有效，其目的在于保障交易安全和社会公众利益，是由不动产交易的本质特征决定的。