抵押房产的租赁

　　【案情简介】

　　2000年9月，某房产公司与百货公司签订《租赁合同》，将某大厦75个商铺租给百货公司经营，总面积3800㎡，期限暂定5年，自2001年1月1日至2005年12月31日，租金0.8美元/㎡/天。2001年6月，房产公司向银行贷款900万美元，并将该75个商铺抵押给银行。2003年5月，房产公司与百货公司签订《补充协议》约定，将租期延长7年，租金减少至0.4美元/㎡/天。2005年5月，银行诉房产公司借贷纠纷一案，法院判决房产公司偿还本金900万美元及罚息。在该案执行中，法院依房产公司与银行间的协议，裁定将大厦75个商铺过户给银行。

　　2006年4月，银行诉至法院，请求百货公司腾退、交还租赁房屋，并支付从2006年1月1日至实际腾退日止的使用费。2006年10月，法院判决支持银行的诉讼请求。

　　【律师点评】

　　一、司法解释。《最高人民法院关于适用<担保法>若干问题的解释》第66条规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第29条规定：“不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。”

　　二、本案处理。在房产公司与银行借贷纠纷一案执行中，法院根据双方的抵债协议，裁定将上述75个商铺过户给银行。依司法解释，该大厦75个商铺的所有权自抵债裁定送达时转移。

　　该《补充协议》是房产公司与百货公司在银行抵押权设定后、原租赁期届满前签订的，它延长了租期且降低租金标准，应视为在原租期外重新确立一项新的租赁关系。因此，该协议对银行不具有约束力。

　　银行于2006年4月起诉时，原租赁期已届满，其有权要求百货公司腾退、交还租赁房屋，并支付从2006年1月1日至实际腾退日止的使用费。