等额本金和等额本息的区别：有哪几种商品房买卖还款方式？

　　最近几年，房价突飞猛进，能够一次性拿出大笔资金，满足自身改善性住房需求或者投资于子女教育的家庭较少，大部分购房家庭都需要向银行进行贷款。那么你知道，向银行贷款的方式有几种吗?南京房产律师就经常被咨询者问及这个问题。根据多年以来丰富的执业经验，南京房产律师总结了几种最常见的银行房贷还款付息的方式，与大家分享如下。

　　首先最为普遍、大部分人所接受的方式，是等额本息还款法。这种方法就是把银行贷款的本金总额和利息总额相加，并等额分摊到每个月中，还款只需要每个月还给银行固定金额的贷款本金和利息。它采取先还利息再还本金的方式，每月还款额中的本金的比重会越来越大，利息的比重会越来越小，但无论本金和利息的比例如何变化，每月的还款额是固定的。比如说，如果需要向银行贷款40万元，回款期限为15年，按照目前银行的，平均利率，选择等额本息贷款，每个月大约还3272元，但一开始的三年之间，大概有八成的还款额是归还银行的利息。这种还款法的好处是，每月归还的银行本息数额是固定的，其预期性较好，而且其操作也并不复杂，便于安排家庭的财政开支，适用于收入和工作都比较稳定的人群，如教师、公务员、医生、国企管理人员等国家机关和国有企事业单位工作人员;但是它的缺点就是本金归还速度比较慢，本金的占用时间长，造成还款总利息比等额本金还款法高。您可以下载等额本息还款计算器对还款数额进行计算。

　　第二种方法是等额本金还款法，也就是说将借款额的本金分摊到每个月之后归还，并同时还清每个月所产生的利息。这相对等额本息还款法而言占用本金的时间较短，总的利息额度较低;但是前期由于房屋贷款总额比较庞大，前期支付的本金和利息较多，后期可谓是”倒吃甘蔗，越吃越甜”还款负担将会逐月递减。举个例子，假如银行贷款40万元，还款年限为15年，如果我们选择等额本金还款这种方式的话，每月需要偿还银行本金约2222元，首个月的利息约为1836元，总计偿还银行约4058元。之后每个月的还款本金保持固定，但是利息随着本金越还越少，也会随之减少，最后的负担越来越轻。我们可以看出这种还款方式适合于目前的收入比较高，能够一开始归还较高的本金和利息，但是将来预期收入不一定能保持高位，有可能会降低的人群。比如中年人群，虽然现在收入较高，但是退休之后有可能因其退休工资较低，从而导致还款付息的能力下降。选择等额本金还款法，对其较为适合。您可以下载等额本金还款计算器对还款数额进行计算。

　　第三种方式是一次还本付息，目前这种贷款的期限一般是一年期短期贷款，有关部门正在研究是否将其期限延长为五年。一次还本付息适用于首付比例高，短缺的金额较少的人群，同时由于没有分期付款的规定，借款人需要制定合适的财务规划，进行自我约束，以避免到期无法归还欠款，造成自己的资信受到影响。

　　第四种方式是按约定期限还本付息。借款人通过和银行之间自行协商，双方可以达成一致，不按照通常的办法进行还本付息，可以按灵活的按照月份、季度或者年份等时间期限进行还款，还款人可以按照自己的财务状况和收入稳定性，决定不同的还款计划，避免过重的负担。很多人的收入具有很大的不稳定性和偶然性，其收入的数额直接与其业务数量相关，这样的劳动者，无论采取等额本金还款法和等额本息还款法，都有可能存在当月不能按期还款债务违约，所以需要灵活制定还款方案。

　　第五种方式是制定本金归还计划，借款人可以跟银行进行协商，每次向银行支付本金不少于一万元，两次还款间隔之日不超过一年，利息可以灵活的按照月份或季度进行归还。有些人群每月没有固定的收入，但是其所从事的工作性质决定了当其完成一定的工作内容，可能一次性获得一大笔的收入，相当于普通人几个月甚至几年的正常工资收入，比如画家、律师、业务员等等。这种还款方式就是为他们设计的，很适合他们的收入情况。

　　当然，也可以提前还款，具体数额可以用网上的房贷提前还款计算器进行计算。