房产律师解析：购房意向协议可以随意解除吗？

　　近年来，随着房产房地产市场不断增长，房价节节攀升，开发商或者二手房的卖主违约事件不断增多。很多开发商或者卖主会以双方签订的是意向协议或者认购协议为理由，拒绝签订正式的商品房买卖合同或者房屋买卖合同。南京房产律师代理过多起类似案件，为维护护购房者的合法权益，做了大量的工作。

　　在南京房产律师所代理的一起案件中，2015年8月，原告和被告通过中介达成房屋购买意向协议，约定被告以250万元的价格，将案涉房产出售给原告，并约定3日内原告向被告交纳定金10万元。后来，双方因协议履行发生纠纷，原告向法院起诉要求判令被告继续履行购买意向协议，将房产过户至原告名下;但被告请求法院解除意向协议，要求原告返还案涉房产。

　　在本案中，被告请求原告返还房产的理由主要是，房屋购买意向协议不是正式的房屋买卖合同，原告没有理由获得房屋的物权，被告愿意支付相应的违约金并解除房屋购买意向协议。法院经过审理认为，该协议虽然名为房屋购买意向协议，但是其具备买卖合同的基本要素，该协议对于房屋的价格、过户的时间、交付方式和双方违约责任，均作了明确具体的约定，双方虽然在合同具体履行中存在一定的分歧，但原告并无根本性违约行为，因此该协议仍然存在继续履行的法律、事实基础，双方应继续履行合同，被告协助原告完成房屋的过户手续。

　　南京房产律师认为，房屋买卖协议可以分为预约和本约。，所谓预约是当事人约定将来签订特定合同的一种合同。预约有多种名称，比如意向书、意向协议、认购书、认筹协议等。如果预约的条款相对比较简单，仅仅表达了当事人之间将来通过磋商订立特定合同也就是本约定的意思，而没有对本约的内容进行具体的规定，就应当被视为单纯的预约。但是有的预约合同将本约的主要条款囊括其中，做出了非常明确的规定，在合同的可执行性上和内容确定性上和本约几乎没有区别，这种预约应视为本约。当然，预约合同也可能欠缺某些次要条款，但是通过一些合同补充协议的方式可以解决的，仍然应当视为本约。不过，如果双方当事人已经确定了将来还要签订一个新的合同，而且具体内容仍有待磋商，即使预约的内容已经十分详尽，甚至与本约十分接近，仍应当尊重当事人意思表示，不能将这种预约视为本约。本案中，虽然双方在所谓的意向协议中规定，双方需要在定金支付三天之内签订商品房买卖合同，但是商品房买卖合同仅仅是为了在房地产管理部门办理过户所签订的一个格式文本，合同的实质条款已经在意向协议中予以确定，不需要另行磋商。此时，应当将双方所签订的意向协定直接认定定为本约，具有正式的房屋买卖合同的效力。