无权处分房屋买卖合同无效 依法应返还财产赔偿损失

　　【案情简介】

　　2005年8月12日，童璐妮因出国留学，遂将其位于北京市海淀区西三环路127号花园公寓14号楼1608号房屋，以及北京市海淀区增光路150号的3间平房交给被告张继军居住、管理。2005年12月16日，被告张继军因做生意急需资金周转，在未取得童璐妮同意的情况下，欲将童璐妮拥有的3间平房对外出卖。

　　北京天籁文化公司的职工李学明因结婚急需购买房屋，2006年8月13日得知张继军要出卖房屋，便请中间人与张继军协商买房。8月17日张继军和李学明达成购房协议后即签订书面二手房买卖合同。该合同约定，张继军将其所有的3间平房以2万元的价格卖给李学明，李学明先交1.4万元给张继军后即可居住，余款6000元在2个月内付清。

　　2006年8月25日，李学明按合同之约定将1.4万元交给张继军，9月2日张继军将房屋交给李学明居住使用。2006年12月8日，童璐妮从海外来电，告知张继军，年底会从国外回来，并打算和一外国男孩回国结婚，要用三间平房，请张继军帮忙打扫和整理这三间平房。被告张继军见事情马上就要暴露，便向原告李学明称自己卖房没有事先考虑好为由，要求与原告李学明解除二手房买卖合同，请原告李学明尽快搬出。

　　原告李学明认为，自己已按合同的约定履行了义务，并将购房款1.4万元交给了张继军，且自己已经搬进房屋实际居住了，因此该房屋应当归自己所有，自己没有义务再搬出。如果有义务，那便是按合同的约定在规定的时间内将剩余的6000元交给被告张继军就行了。

　　后因双方意见分歧很大，无法达成一致。被告张继军怕童璐妮知道自己的行为，便多次找到原告李学明，要求其搬出。原告李学明无奈于2007年2月7日，以二手房买卖合同有效且自己已经搬进居住，房屋应当归自己所有为由，起诉至北京市海淀区人民法院，要求法院确认房屋买卖关系有效，依法维护自己的合法权益不受非法侵害。

　　【法院判决】

　　北京市海淀区人民法院经审理认为，被告张继军对三间平房不具有所有权，因此被告张继军就没有权利处分这三间平房。且在本案中，被告张继军处分这三间平房也没有得到其朋友童璐妮的同意和授权。因此，被告张继军处分三间平房的行为是无效的，即被告张继军和原告李学明之间签订的二手房买卖合同是无效的。被告张继军应当返还原告李学明购房款。根据《民法通则》第58条第2款之规定，判决如下：

　　一、原、被告签订的二手房买卖合同无效;

　　二、原告李学明应当返还所购买的房屋，被告张继军应当返还原告李学明的1.4万元的房屋价款;

　　三、被告张继军应当补偿原告李学明的经济损失即1.4万元的法定利息692.34元。

　　【争议焦点】

　　1.无处分权人同他人签订的二手房买卖合同是否受到法律的保护?

　　2.二手房买卖合同无效后，其法律后果应当如何处理?

　　【律师点评】

　　一、无处分权人与他人签订的二手房买卖合同是无效的合同，其行为不能受到法律的保护。

　　本案属于无处分权人处分他人财产的行为。根据我国《合同法》第51条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权人的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”这里所指的处分他人财产，是指财产的买卖、赠与、转让、设定抵押等。以处分他人财产为内容而订立的合同，处分财产的一方当事人应当在订立合同时就对该项财产享有合法处分权或者当事人处分财产的行为应当获得权利人的合法授权，否则，其行为侵犯了权利人的财产权，所订立的合同因侵犯他人的利益而无效。

　　在本案中，被告张继军对这三间平房没有所有权，因此对这三间平房也没有合法的处分权。被告张继军和原告李学明在签订二手房买卖合同时，被告张继军既没有取得房屋的处分权，也没有获得童璐妮的同意和授权。签订合同后更没有得到童璐妮的追认。因此，被告张继军在签订二手房买卖合同时，已经侵犯了童璐妮的合法权益。

　　综上所述，被告张继军在没有处分权的情况下，和原告李学明签订的二手房买卖合同是无效的。因此，被告张继军在没有处分权的情况下处分他人房屋的行为，是不能受到法律保护的。

　　二、在本案中，李学明应返还张继军管理的房屋，张继军也应返还李学明的1.4万元的价款，张继军还应当补偿李学明的经济损失即1.4万元的法定利息。

　　二手房买卖合同被确认无效后，必然产生一定的法律后果，应当依法予以适当处理。我国《民法通则》第58条第2款规定：“无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。”因此，二手房买卖合同被确认无效后，自始就没有法律约束力，但这并不意味着无效二手房买卖合同不发生任何法律后果。

　　对无效房屋买卖行为，有两个方面的问题需要处理，一是无效二手房买卖合同所造成的财产后果;二是无效买卖的违法行为。无效二手房买卖合同的无效原因不同，所引起的法律后果也就不同，因此，对无效二手房买卖合同的处理方式也不尽相同。

　　我国《民法通则》第61条第1款规定：“民事行为被确为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”同条第2款规定：“双方恶意串通，实施民事行为损害国家的、集体的或者第三人的利益的，应当追缴双方取得的财产，收归国家、集体所有或者返还第三人。”

　　根据上述之规定，对无效房屋买卖所引起的财产后果，按不同情况，处理方式有三种，即“返还”、“赔偿”、“追缴”。

　　1.返还原房屋：如果一项房屋买卖被确认无效，那么当事人依据该行为所取得的房屋应返还给对方。由于房屋买卖行为被确认无效，依据该行为取得的房屋也就失去了合法依据。房屋所有人对已交付对方居住或使用的房屋享有返还请求权，房屋买受人有返还该房屋的义务。当然，如果房屋买卖双方当事人并未实际交付房屋，那也就不存在返还房屋的问题。

　　如果原房屋已灭失不能返还时，可以适用赔偿损失的方法。

　　2.赔偿损失：房屋买卖被确认无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。房屋买卖行为无效的原因在于一方当事人的过错的，有过错的一方当事人，应当向对方当事人赔偿因其过错而遭受的经济损失。房屋买卖行为因双方的过错而无效的，应当各自承担相应的责任，即依据各自过错的大小，致害的多少，而承担其应负的责任。

　　3.追缴财产：房屋买卖双方恶意串通，实施损害国家、集体或者第三人的利益的;或者私买私卖私有房屋，转手倒卖谋取暴利的;或者伪造证据，倒卖他人房屋的，如果双方当事人都是故意的，则追缴双方当事人取得或约定取得的财产，一律收归国有。如果一方是故意行为，则故意的一方应将从对方取得的房屋或价金返还给对方并赔偿损失，非故意的一方已经从对方取得或约定取得的房屋或价金，应当收归国有。

　　在实践中，在处理无效的房屋买卖时，要注意保护善意有偿购买的第三人的利益。这主要有两种情况：

　　一是共有人擅自出卖共有房屋。《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第89条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益;对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”这条规定也适用于共同共有房屋的部分共有人擅自出卖共有房屋的情况。“善意”是指第三人在主观上没有过错，即对部分共有人擅自出卖共有房屋之事实不知情;“有偿”是指第三人在客观上支付的买房价款是比较公平合理的。在实践中，保护善意、有偿买房的第三人的合法利益时，可以作如下处理：第三人(买方)是善意、有偿取得该共有房屋，过错完全在卖方，而且买方已交付全部或者大部分房款，并已实际占有、使用、管理了该房屋，又无其他违法行为，如果否认买卖关系则显失公平，则可认定买卖关系有效。对因此而给其他共有人造成的损失，由擅自出卖共有房屋的人赔偿。

　　二是无所有权的房屋占有人将房屋出卖给他人。对此，除了宣布房屋买卖无效外，一般情况下，买受人都应当返还原房屋。但同时具备以下两个条件时，可以不返还原房屋：(1)被出卖的房屋属于无主房屋，并且已经超过规定期限仍无人认领;(2)买受人必须是善意取得，即买受人不知道也不可能知道出卖人为非房屋所有人而购买房屋。非法的房屋买卖原则上应返还房屋，但是如果非法转卖使原房屋已不存在，就要采取赔偿价金的方法处理。如果买受人是善意取得房屋，所有人只能向出卖人请求返还，再由出卖人负责追还房屋;出卖人还应向买受人退还房屋的全部价金，并赔偿由此而造成的损失。如果买受人是恶意取得(即买受人明知出卖人为非房屋所有人而购买)，所有人既可以向出卖人请求返还，也可以直接向买受人请求返还，而且房屋价金应没收归国家所有，买受人不得要求返还，同时还可以对出卖人处以罚款。若所有人不存在，出卖人所得的价金，应由房屋管理部门收归国有。

　　综上所述，在本案中，被告张继军与原告李学明签订的二手房买卖合同，因民事行为违反法律规定而无效。根据我国《民法通则》第61条第1款规定：“民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”因此，本案中，原、被告双方对造成二手房买卖合同的无效都有一定的责任，因此，应各自承担相应的责任。亦即，原告李学明应返还被告张继军无处分权的房屋，张继军也应返还李学明已支付房款1.4万元，同时，张继军还应当补偿李学明的经济损失即1.4万元的法定利息。