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房屋买卖的房地一致原则

作者:南京房产律师    发表时间:2014-04-26 15:29:54    当前栏目:房屋买卖    来源:    阅读:

  【专业房产律师提醒】

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  当转让、抵押土地使用权时,其地上的房屋等建筑物所有权要一同转让、抵押;当转让、抵押房屋等建筑物所有权时,其占用范围内的土地使用权也要一同转让、抵押。

  【南京房产律师精解】

  房地产,即房产与地产的结合,在民法物权法中被称为不动产。所谓不动产是指土地技其定着物。由于房地产财产价值巨大,在社会经济生活和日常生活中起着巨大的作用,不仅是市场中最重要的交易对象之一,因为是融资中重要的抵押担保手段,在实践中作为转lL和抵押别象的主要是国有土地使用权及地上的房屋等建筑物所有权。从目前我国相关的法律规定来看,就土地使用权和房屋所有权(常简称为房地产)的关系而言,无论是房地产的买卖还是抵押,都体现了房地产权一致原则。

  房地产权一致指的是按照我国现行法律规定,当转让、抵押

  土地使用权时,其地上的房屋等建筑物所有权要一同转让、抵押,当转让、抵押房屋等建筑物所有权时,其占用范围内的土地使用权也要一同转让、抵押。即我们常说的“房随地走”、“地随房走”的双向原则。“房随地走”即房屋随土地使用权的处分而处分,“地随房走”就是指土地使用权随房屋的处分而处分。由于我国实行公有制经济,土地属国家和集体所有,而国家、集体作为所有者又不可能亲自经营土地以获得经济利益的实现。国家为了实现其“地租”.从土地所有权中分离出土地使用权,电就是国家出让土地给法人、单位或个人使用以收取出让金柬实现土地的经济利益t从而我国形成了土地使用权加房屋所有权的利用机制。在土地使用权加房屋所有权的利用机制下,为了使房地产权利一体化,于是在房屋或土地的转移过程中便规定了“房随地走”、“地随房走”两个双向原则以保障土地使用权与地上建筑物的所有物一并转移,从而来实现房地产权利的一体化。关于房产和地产在转让、抵押以及出租中的关系,我国的相关法律如《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《城市房地产管理法》、《担保法》中都作了详细的规定。房地产一致原则实际上反映的是土地与建筑物的关系,该原则确认了这样一种关系:当土地上有建兢物时,土地使用权与建筑物的所有权应归属于同一主体;建筑物的所有权与其占用范围内的土地使用权亦应归属于同一主体。二者要一同转让、一同抵押。

  我国现行房地产立法中的“房地产一致”原则,有利于对房地产的统一管理,也有利于减少因土地与房屋分离而引起的各种纠纷。

  【实务指南】

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  必须明确房屋产权不能离开土地使用权而独立存在,当转让、抵押土地使用投时,其地上的房屋等建筑物所有权要一同转让、抵押;当转让、抵押房屋等建筑物所有权时,其占用范围内的土地使用权也要一同转让、抵押。

  【相关房产法律】

  中华人民共和国担保法

  第三十六条W依法驻得的国有土地上的房屋抵押的,竣房屋占刚范围内的国有土地使用权删时抵押。

  以出让方式取得的国有土地使用权抵押舶,应当将抵押时诚国有上地上的房屋同时抵押。

  乡(镇)、村企业的士地使用权不得单独抵押。以乡(镇)、村企业的房等建筑物抵押的,其占用范围内的土地使用权同时抵押。

  中华人民共和国城市房地产管理法

  第三十二条房地产转让、抵押时,房屋的所有权和谈房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。

  第四十八条依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范嘲内的土地使用权,可以设定抵押权。

  “出让方式取得的土地使用权,可以设定抵押权。中华人民共和国城镇国有土地

  使用权出让和转让暂行条例

  第二十三条土地使用杈转让时,丝地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。

  第二十四条地l珥!筑物、其他附着物的所有人或者共有人,享有泼建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。

  土地使用菁转让地上建筑物、其他附着物所有权时,其使用范围内的上地使用权随之转难,但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。

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爱生活房产专业律师南京姬传生,经济师,兼职教授,中国管理科学研究院研究员.经济学学士,法学硕士.十九年知名房产律师执业经验,十五年高校教师资历,两届徐州市政协委员,中华全国律师协会会员,江苏省律师协会会员, 南京市律师协会会员.精通南京二手房律师业务,办理大量商品房买卖合同纠纷,房屋租赁和房屋征收案件,胜诉率高.擅长处理南京市安置房二手房交易法律事务.解答房产律师咨询电话13770798118.
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