出卖人取得商品房预售许可证的最迟时间如何界定？

　　目前房地产市场管理机制还不健全，商品房交易行为也不规范，《商品房买卖合同解释》将出卖人取得商品房预售许可证明的时间放宽至起诉前，而不是签订合同时，也就是只要出卖人在起诉前取得商品房预售许可证的，人民法院也可认定商品房预售合同有效，以尽量促使合同有效成立和维护商品房交易的安全。这比1995年12月27日发布，现已失效的《最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》规定的一审诉讼期间以及《合同法解释(一)》规定的一审法庭辩论终结前也更为严格，同时也便于当事人在起诉前预先知晓诉讼行为的结果，更好地行使诉权。

　　根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条 出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。