在商品房质量存在何种瑕疵时，购房者可以拒收房屋？

　　广义的商品房质量纠纷是指因开发商交付的商品房及其配套设备、设施或居住环境存在不符合法律规定或合同约定的质量标准而产生的纠纷，商品房质量纠纷主要是由于开发商片面追求高额利润造成的。

　　为了保护购房人利益，国家明确规定开发商不得将工程质量不合格或配套不完善的房屋交付使用;同时还规定住宅小区需经国家相关部门综合验收合格后才能交付使用;商品房交付使用时，开发商应向购房人出示《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，承担商品房保修及维修责任。虽然国家在商品房质量问题上已做了很多有益的探索与努力，但由于种种原因，经国家验收合格的商品房与购房人心目中合格的商品房还是存在较大差距，难以让购房人满意。商品房质量纠纷也因此层出不穷、无法避免。面对这种情况，购房人应当了解商品房质量方面的法律规定，以解决实际问题。

　　1.开发商交付使用的商品房主体质量不合格

　　房屋的主体结构，是指在房屋建筑中由一种或多种材料等若干构件连接而成，具备足够的强度、刚度和稳定性，能够承受建筑物上各种负载的平面或者空间体系，是建筑物主体工程的重要组成部分。一般认为，房屋的主体结构既包括房屋的地下地基部分，也包括房屋的地上工程所涉部分。

　　商品房主体质量不合格，法律规定不得交付使用，这样的房子不应通过验收。但现实中确定有主体不合格的房子验收为合格并交付使用的情况。此时开发商不仅是违反合同责任的问题了，而是要承担产品缺陷责任。购房人女口果认为房屋主体质量不合格，首先应该向工程质量监督单位申请重新核验，经核验确属主体结构质量不合格的，根据<城市房地产开发经营管理条例》第32条及《商品房买卖合同解释》第12条的规定，购房者有权退房，解除商品房实卖合同，并要求开发商赔偿损失。上述条款也是对<合同法》第94条第(4)项规定的解除合同条件“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”在商品房预售中的解释和应用。

　　2.开发商交付使用的商品房质量存在瑕疵

　　购房者所购房屋主体质量合格，但房屋其他质量问题严重影响正常居住使用。这种情况下，如果房屋已经验收合格并交付使用，则开发商应当承担违约责任。因为购房者订立合同的目的是购买可以使用功能正常的房屋，开发商交付的房屋不能让购房人实现这一目的，购房人则可以请求解除合同和赔偿损失。“严重影响正常居住使用”一般是指购房者所购买的房屋出现严重质量问题，且该质量问题通过修复等亦无法保证购房者人身、财产安全及正常居住使用的情形。

　　现实生活中经常出现因房屋质量存在缺陷，购房者拒收的情形。在这种情况下，如何认定拒收房屋的条件，司法实践中存在不同观点：

　　南京房产律师认为，购房者拒收房屋的权利应严格适用，只有在所购房屋质量存在严重瑕疵，足以影响合同目的时，才可拒收。

　　就房屋主体质量而言，只有在建筑工程验收合格后方可交付使用，未经验收或不合格的，不得交付使用。如果没有经过竣工验收的建设工程交付使用的，开发商就违反了法律的强制性规定，开发商理应向买受人承担房屋质量责任，买受人也因此可以拒收房屋。

　　从房屋质量瑕疵的角度来看，开发商作为房屋的实际销售单位，理应保证所交付的房屋符合合同中约定质量要求，这种义务在民法理论上被称作瑕疵担保义务。但是，对于交付的商品房存在裂缝、渗漏、门窗损坏等质量瑕疵，因其一般不会导致买受人不能实现合同目的，除非买受人能够证明所购房屋已达到“严重影响居住”的程度，买受人不能由此拒绝接收房屋。但这并不是说开发商交付这样质量瑕疵的房屋就无需承担责任，开发商对于交付质量瑕疵的房屋，应承担维修、更换、重做等违约责任，对此给买受人造成损失的，还需向买受人赔偿损失。#p#分页标题#e#

　　2004年1月30日实施的《关于加强住宅工程质量管理的若干意见》中对有关房屋的质量责任和保修责任作了进一步说明。意见规定，建设单位(含开发企业)是住宅工程质量的第一责任者，要对建设工程质量全面负责。商品房在保修期内出现质量问题，如经保修单位维修而导致房屋使用功能受到影响或因主体结构质量不合格给买受人造成损失的，开发商应承担赔偿责任。买受人认为房屋主体质量不合格的，可以向《住宅质量保证书》中注明的工程质量监督单位申请重新核验。经核验确属主体质量不合格的，购房者有权退房。对于保修期内发生的住宅工程质量投诉由开发商负责查明责任，并组织有关责任方解决质量问题，暂时无法落实责任人的，开发商应先行解决，待质量问题原因查明后有责任方承担相关费用。

　　从以上分析可以看出，如果是经验收合格的房屋，除非达到“严重影响居住”的条件，否则买方一般是不能拒收房屋的。简而言之，质量问题不应当妨碍交付。

　　拒收是不是一种权利?南京房产律师认为，在预售条件下，买受人是先履行方，已经先行支付了价款，履行了主要义务，对他来说，已经不存在履行抗辩权，收房是他的主要权利，不收房，恰恰是放弃主要权利。以放弃主要权利的方式来维权，不能说是理性的行为，对解决质量争议也毫无助益。

　　房屋的交付不是单方行为。交付的主体是出卖人，买受人既是权利人，也有及时受领的义务，拒绝或者迟延受领，是违约行为。《商品房买卖合同解释》第11条第2款后段也规定：“买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”