房屋交付使用多年开发商仍不给办理产权证的，能否解除合同

　　【案情】。

　　徐鼎与某房地产开发公司签订商品房预售合同，购买该公司开发的一套复式房屋。合同约定：房屋产权登记手续按照有关法律规定办理。2005年6月，房屋交付使用。但直到2007年10月，某房地产开发公司仍然未给徐鼎办理产权登记和权属证书。徐鼎向人民法院提起诉讼，要求解除购房合同，返还购房款并赔偿损失。

　　【双方争议观点

　　■原告徐鼎诉称，被告在房屋交付使用后长达两年多的时间里一直未给原告产权登记和房产证，严重侵害了原告的权益，违反了国家法律规定和买卖合同的约定，请求人民法院判决解除合同并赔偿损失。

　　■被告某房地产公司辩称，依照《民法通则》关于诉讼时效之规定，当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为两年。本案中没有法律规定的特殊情况，也不存在时效中止、中断的情形，从法律规定的办理产权登记期限届满之日起超过两年。原告对法律规定的办理产权登记期限届满自始就应当是知道或者应当知道的。因此，被告起诉已经超过诉讼时效。当事人双方订立的买卖合同也并未约定被告未及时办理产权登记的，原告可以解除合同。因此，原告的诉讼请求没有法律和合同依据，理由不成立。即便原告有权解除合同，按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。”房屋在2005年6月交付使用，被告在2007年10月提起诉讼，显然已经超出权利的除斥期间，丧失了胜诉权。

　　【南京房产律师点评】

　　《合同法》第94条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。”具备了上述情形后，当事人就享有法定的合同解除权。当然，按照《合同法》的规定，当事人也可以经协商一致解除合同，或者事先可以约定当事人一方解

　　除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同(第93条)。

　　在本案中，当事人双方签订的商品房预售合同并没有就原告的合同解除权进行约定，当事人也未协商一致，但按照《合同法》第94条的规定，由于被告在房屋交付使用后长达两年零4个月的时间里，一直未给原告办理产权登记并协助其取得房产证，导致原告的房屋产权一直处于不确定、不完整的状态，违反了商品房买卖合同的约定，迟延履行主要债务，导致原告订立商品房买卖合同的目的无法实现，原告因此依法享有法定的合同解除权。那么，原告的这一权利应当在多长的期限内行使呢?《合同法》第95条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”本案的合同解除权行使期限没有法律规定和当事人约定，从本案的情形看，被告也不可能催告原告行使合同解除权，因此不存在法律规定的解除权行使的合理期限。

　　最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条第2款规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的，解除权消灭。”但结合该条第1款“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外”的规定，上述司法解释主要适用于出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，导致对方当事人行使合同解除权的情况，不适用当事人因迟延办理产权证而提出解除商品房买卖合同的情形。

　　当然，在没有其他规范可以依据的情况下，也可以参照上述司法解释，即在本案被告没有催告原告方行使合同解除权的情况下，原告应当在解除权发生之日起1年内行使，否则即丧失该权利。如何确定解除权发生之日呢?根据当事人双方签订的商品房预售合同，房屋产权登记手续按照有关法律规定办理。《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”因此，本案的预售商品房在交付使用之日起90日内，被告应当为原告办理产权登记。

　　房屋于2005年6月交付，2005年9月被告应当协助原告办理完毕。期限届满之日未办理的，即构成迟延履行合同主要债务。经对方当事人催告后，在合理期限内仍不履行的，对方当事人享有合同解除权。参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条第1款的规定，“出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行”，对方当事人可以解除合同的规定，这一合理期限确定为3个月。在本案中，可以推定2005年9月办理产权登记期限届满之日，即为原告催告被告履行债务之日，3个月后，即2005年12月，为合同解除权的发生之日。原告应当在1年之内行使该权利，即在2006年12月之前未行使的，权利消灭。原告于2007年10月行使合同解除权，显然已经超过了该权利的除斥期间，无法获得法律支持。

　　以上分析仅仅是在逻辑上成立的，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第19条规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”根据《城市房地产开发经营管理条例》第33条的规定，本案的房屋自交付之日起3个月，即2005年9月，办理产权登记的期限届满。被告在2007年10月，即期限届满之日起两年零1个月仍未协助原告办理产权登记，原告可以解除合同并要求赔偿损失。由于上述司法解释第19条已经有了明确规定，所以不需要参照第15条的规定确定解除权行使的除斥期间。

　　在商品房买卖合同纠纷案件中，开发商常常以种种借口和理由拒不为买受人办理产权证，严重损害了买受人的合法权益。在过去的法律和司法解释中，对如何处理类似案件没有明确规定，造成认识各异，司法不统一，最高人民法院作出的司法解释既然对此问题作出了明确规定，如果仍然以1年的除斥期间为由而判决驳回原告的诉讼请求，那么，上述司法解释第19条之规定就失去了应有的意义。

　　对于被告主张的原告提起诉讼已经超过《民法通则》规定的诉讼时效，又该如何理解呢?《民法通则》第135条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”第137条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。”由于本案不存在法律规定的特殊情况，也没有诉讼时效中止、中断的情形，应当适用两年的诉讼时效。办理产权登记期限届满之日，2005年6月房屋交付之日起3个月，即2005年9月同日为原告权利被侵害之日，原告对此自始就应当是知道或应当知道的。因此，自该日起两年，即2007年9月同日为诉讼时效届满之日。原告于2007年10月起诉，就已经超出了诉讼时效。

　　但《民法通则》关于诉讼时效的规定针对的是民事纠纷的一般情况，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》针对的是商品房买卖纠纷中的特殊情况，应当优先适用司法解释的特别规定，即按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第19条的规定处理。《合同法》第97条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”因此，原告有权退房并要求返还购房款，从而使当事人双方的权利恢复到买卖关系未发生之时，还可以要求被告赔偿自己的损失。由南京房产律师网www.zylsw.com.cn分享提供, 如有转载请注明出处。