国家出台调控政策导致房产交易税费增加的，能否解除合同？

　　【案情】

　　2006年5月，夏宣与李响达成协议，购买李响的一套房屋。由于房屋购买于两年前，按照当时的政策，不需要缴纳二手房交易的营业税。但就在当事人双方准备办理过户手续时，国家针对二手房交易的宏观调控政策出台，二手房交易营业税征收时限由2年延长至5年。因此，该房屋的交易需要缴纳数万元的营业税。在应当由谁承担这笔税费的问题上，双方无法协商一致，李响提出解除合同，遭到夏宣的拒绝，诉至人民法院。

　　【双方争议观点】

　　原告夏宣诉称，当事人双方签订的房屋买卖合同是真实的意思表示，合法有效。按照政策规定，二手房交易的营业税应该由卖家承担。虽然由于国家调控政策的出台，导致交易成本增加，但只是导致卖房收益的减少，并非使交易无法进行。因此，请求人民法院判决被告履行合同，将房屋交付给原告并办理过户手续，同时承担国家规定的税费。

　　被告李响辩称，二手房交易调控政策的出台是当事人双方在签订买卖合同时无法遇见的，也是不能避免的。否则的话，被告在确定房屋价格时就会考虑税费的因素。现在由于需要缴纳营业税，使被告的利益受到了极大的影响，无法实现合同目的，根据法律规定，政策出台属于“不可抗力”因素，合同应当解除。

　　【南京房产律师点评】

　　解决本案争议的关键是国家宏观调控政策的出台是否属于不可抗力。根据我国《民法通则》第153条、《合同法》第117条的规定，“不可抗力”是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。依据此规定，如果一个事件要构成不可抗力应同时具备以下几个条件：(1)事件应发生在订立合同之后。合同一方当事人在订立合同时就已知或应知的事件不能作为免责事由。(2)该事件是在订立合同时双方所不能预见的事。对于依据商业常识在订立合同时应当预见的事件不属不可抗力。如价格涨跌等。 (3)该事件的发生是不可避免、不能克服的。如果当事人能够避开事件对合同的影响，当事人能够以其拥有的手段克服事件对合同的影响，就不属于不可抗力。(4)该事件不是因为任何一方过失所引起的。《合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的。”

　　那么，国家宏观调控政策的出台是否属于不可抗力呢?在司法实践中，地震、海啸、战争等是最常见的被认定为不可抗力的事件。“政策出台”被认定属于不可抗力的案例非常罕见。法律界通常认为不属于不可抗力范畴。例如，在本案中，国家针对二手房交易的调控政策的出台并非是完全不可预见的。当事人根据国家一段时期内对房产交易的调控形势的分析，完全可以对政策变化形成合理的预期，从而适当地安排交易的时间、价格;政策出台也并非使交易无法进行、合同目的无法实现，只是因为交易成本增加，导致被告的收益减少，

　　所以不符合不可抗力的“不能克服”的特征。如果因为被告收益减少而允许解除合同，取消交易，必将损害对方当事人的利益。被告规避了交易风险，但就对方当事人而言是非常不公平的，也不利于维护交易秩序，促进市场的稳定、健康发展。所以，被告以不可抗力为由要求解除合同，理由不成立。由南京房产律师网www.zylsw.com.cn分享提供, 如有转载请注明出处。