新房没到手只剩32年＂寿命＂ 如何规避短命房

　　金桥碧云公馆(资料、论坛)1993年拿地后几经倒手致土地使用权缩水 类似情况非个例

　　土地使用权年限

　　土地使用权指单位或个人依法或依约定，对国有土地或集体土地所享有的占有、使用、收益和有限处分的权利。

　　根据我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：

　　居住用地70年;

　　工业用地50年;

　　教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;

　　商业、旅游、娱乐用地40年;

　　综合或者其他用地50年。

　　刚开盘的新住宅还没交到手上，其土地使用年限居然只剩下了32年。

　　浦东金桥碧云公馆的业主们刚刚享受到8.8折买新房的快乐，最近又开始为这个问题担忧起来。

　　造成这种情况的原因是碧云公馆下面的土地早在1993年就取得使用权，却几经转手，直到上月底才正式开盘。

　　事实上，这种情况在上海和国内其他地方并非个案，业内人士建议市民买房最好先查询清楚土地使用权情况，以免使自己的权益受损。

　　8.8折叫卖“短命房”

　　“精装22000元/平方米，再打8.8折”——浦东金桥碧云公馆如此给力的价格吸引了不少购房者。工作人员称，该楼盘于上月25日推出新房源，今年10月左右交房。

　　在目前成交量普遍回升的情况下，这个精装修公馆为何打出8.8折的大幅度优惠?工作人员昨日解释了背后的原因，碧云公馆是商住楼，土地使用期限50年，但到2043年就到期了。

　　也就是说，假定现在买房，等到交房时，实际能居住的年限只有32年左右，相比普通商品住宅70年的年限，不足一半。

　　碧云公馆一名副经理称，该项目的土地在1993年取得使用权，当时属于综合用地年限为50年，但其中住宅部分与普通商品住宅完全一致，而非商业性质的酒店式公寓。不过，开发商拿地后由于种种原因没有继续开发，而是抵押给了建设银行，之后又被农工商集团收购，现在由租转售，外立面和内部正在重新进行装修，“由于使用年限会短一些，因此在价格上也有所体现，我们都告知了顾客。”

　　但买了碧云公馆的业主已经开始担忧起来，他们在业主论坛上发帖追问：“是不是住到那时，土地就要被无偿收回了呢?那买了不是很不划算啊?”

　　“寿命”缩水普遍存在

　　事实上，碧云公馆业主遇到的情况并非个例。早在2008年，上海就有媒体报道说，浦东新金桥路1088号中惠广场业主陈红雨根本没有想到，自己新买的楼盘是在1994年8月拿到预售许可证的，当时的合法使用年限只剩下34年。

　　北京媒体去年也曾报道说，目前，北京不少新盘只剩余65年左右的土地使用期限，也就是“缩水”了5年。一位业主更是在购买一个40年产权的公寓后才发现，其土地使用年限只剩28年。

　　广州媒体去年更是发现，在走访的60个楼盘中，居然有近七成的使用年限缩短，最长的缩短了19年。

　　开发时间差导致“短命”

　　为什么会有这么多的新房刚开盘“寿命”就已缩短了数年甚至10多年?

　　根据国家规定，住宅土地使用权是从国家将土地出让给开发商之日起开始计算。而这与楼盘开盘、购房者入住等的时间均存在“时间差”。一般从拿到土地证到最后取得预售许可证，需要两三年时间;而如果遇到拆迁难或“倒手”的话，五六年甚至近十年都很正常。

　　“所有的楼盘都会面临土地到期的问题，只是我们的到期早一点。”碧云公馆(资料、论坛)一名副经理昨日说，使用期缩短的原因除了土地拍卖后闲置，还有建设周期拉长、开发商捂盘等因素，其中尤其以一些由烂尾楼改建成的酒店式公寓为甚。

　　上海有媒体去年报道说，当年1月9日，上海土地管理部门发布公告称，决定收回和督促开工8幅闲置地块。而去年8月，上海市规划和国土资源管理局相关负责人曾透露，上海当时共有1077公顷住宅用地处于“批而未用”的状态，涉及70多个房地产项目，其中一些土地已经取得7年之久。

　　三问“短命房”

　　土地使用权到期后怎么办?

　　《物权法》规定：住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期

　　买了碧云公馆的业主现在很关心一个问题，32年的土地使用权到期后，如果房屋完好，自己到底有没有权利继续住下去?

　　对这一问题，《中华人民共和国物权法》第一百四十九条明确规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。”

　　碧云公馆的一名副经理昨日就明确表示，到期后肯定可以续期。但其没有透露究竟续期多久，需要交多少费用。

　　华东政法大学吴一鸣博士昨日表示，对于公益性质的土地产权续期问题，国家收回时应有一定的补偿。其他的相关法律像《土地管理法》等也只规定了“适当补偿”，但补偿的标准还没有明确，政府应考虑制定相应的政策法规。

　　“短命房”降价多少合理?

　　北京律师认为土地使用权缩水10年，应降价50%才正常

　　京华律师事务所的房地产律师秦兵认为，消费者在购买房产的时候，价格中已经包括了土地出让金，土地使用权年限缩短会对消费者造成损失。

　　但目前消费者对土地使用年限不够敏感。“若土地使用权年限存在10年的差距，价格差达到50%才算正常。”秦兵说。

　　业内多位人士也提醒购房者，看到“价廉物美”的项目，应该多问一下土地使用年限还剩多少年，并将年限损失折算进行考量，不要急于“捡便宜”买了土地使用年限缩水的楼盘。

　　另一位北京律师陈旭说，土地成本往往会占到房价的三分之一甚至二分之一，如果土地使用年限减少了，其价值当然会相应受损。

　　如何在买房前知道“寿命”?

　　售楼处、房地产交易中心等可查土地使用权详细信息

　　事实上，购房者了解楼盘的土地使用年限并不难。

　　华东政法大学吴一鸣博士建议购房者，在购房前应清楚土地使用权还有多少年限，可以去相关区房地产交易中心或开发商处查询。遇到一些价格便宜得离谱的楼盘需要长个心眼，购买时可和同区域同地段的一些楼盘比较，注意会不会有房屋的品质问题等。

　　此外，根据规定，《土地使用证》等五证需放置在售楼处显著位置，购房者可以很方便地查询土地使用年限。业界提醒，如果购房者一时没能在售楼处看到“五证”，可要求相关人员出示。

　　此外，购房合同的第一条便对土地使用年限进行了说明。记者咨询多个楼盘后也发现，售楼人员对于土地使用权年限的问题大多数都能做到“有问必答”。

　　(本文来源：东方早报 作者：沈靓)