中介履行如实告知义务 合同不能履行不承担责任

　　摘要：居间人促成房屋买卖合同订立，可以根据居间合同收取中介费。房屋买卖交易由于个别产权人死亡无法履行，居间人履行了如实告知义务，不承担退还中介费或者赔偿损失的责任。

　　一、案情简介

　　申请人：黄某某

　　被申请人：广东某某房地产置业有限公司

　　申请人作为“买方”与作为“经纪方”的被申请人和“卖方”伍某某签订了编号为NQXY0051X《二手房买卖合同》，约定：买卖双方经协商独家委托经纪方出售及购入位于广州市白云区广园中路云某某街38号801房之物业;该物业之成交价为160,000元;合约第8条约定：卖方须保证对涉案物业享有完整所有权，并拥有全部的收益、处分权，能完全支配及处理。合约第13条约定：“基于买卖双方之信任并独家委托经纪方代理本次交易服务，且经纪方在买卖该物业时提供的中介服务和咨询服务，买卖双方同意在合约生效当日向经纪方支付中介代理费和咨询费，其中卖方须向经纪方支付中介代理费和咨询费2400元及买方须向经纪方支付中介代理费和咨询费4仪刃元;合约第19条约定：“在本合约执行过程中如有争议三方协商解决，协商不成三方同意提交广州仲裁委员会仲裁;”合约第22条约定：“本合约连同附件共四页，一式三份，自签订之日起生效，具同等法律效力;买方、卖方及经纪方各持一份。”

　　合同签订后，申请人依约向卖方支付了购房定金10,000元，并向被申请人支付中介代理费和咨询费4000元。

　　根据广州市房地产档案馆2006年4月10日出具的《广州市房地产产权情况表》(房产登记号：统字××4200)记载：涉案房屋的产权人为伍某某和卖方伍某某共有。申请人在该《广州市房地产产权情况表》上注明“已阅黄某某”。涉案房屋的共有权人之一伍某某已在签订《二手房买卖合同》前逝世。申请人在(2006)穗仲案字第16××号案件中确认其在签约时已知晓上述情况。

　　其后，由于卖方未办妥涉案房屋的继承公证手续，买卖双方未能办理交易过户手续，申请人于2006年9月29日向本会提起仲裁申请[案号为(2006)穗仲案字第16××号]，要求卖方双倍返还定金20,000元、赔偿申请人中介费4000元、承担申请人的律师费3000元以及承担该案的仲裁费用1820元。仲裁庭于2007年1月31日作出裁决，认为申请人在签约时已知晓交易房屋为共有财产，且其中一人已死亡，非经法定程序卖方无权单方面处分的情况，因此，对于合同无法继续履行双方均有过错。裁决由卖方返还申请人定金10,000元、承担申请人的律师费1000元以及承担仲裁费728元，对申请人的其他仲裁请求不予支持。

　　申请人认为被申请人对合同无法履行存在过错，不应当收取中介费用及赔偿经济损失。为此，申请人申请仲裁，仲裁请求：(1)裁决被申请人退还中介费人民币4000元;(2)裁决被申请人赔偿申请人直接经济损失人民币3142元;(3)裁决被申请人承担本案全部仲裁费。

　　二、争议焦点

　　(一)被申请人是否应当退还申请人已收取的中介费用

　　申请人认为被申请人把产权不清、卖方无权单方面处分的房产介绍给申请人并促成申请人与卖方、被申请人签订三方买卖合同，收取申请人中介费，损害了申请人的利益，应当退还已收取的中介费用。

　　被申请人认为自身不存在过错。申请人支付了中介费是有合约约定的，被申请人收取上述款项不存在任何违约的情况。

　　(二)被申请人是否应当赔偿申请人的经济损失

　　申请人认为被申请人在明知卖方房产产权不清、无权单方面处分的情况下，未在合同中约定合同履行方式期限及违约责任和纠纷解决方式，致使合同无法履行。申请人以卖方为被申请人申请仲裁时不仅得不到权益保障，还直接损失了律师费、仲裁费以及工商查档的合理费用。

　　被申请人认为本案的关联案件(2006)穗仲案字第16××号案件，已对本案的签约情况作出认定，已查明相关事实。申请人要求被申请人赔偿经济损失既无合同依据又无事实依据。

　　三、裁决结果

　　仲裁庭根据《合同法》第60条第1款、第424条、第425条、第426条的规定，裁决如下：

　　(1)对申请人的仲裁请求不予支持;

　　(2)本案仲裁费527元，由申请人承担。

　　四、裁决理由

　　(一)被申请人可以收取申请人中介服务费

　　申请人(买方)、被申请人(经纪方)及卖方伍某某三方签订的《二手房买卖合同》是三方在协商一致的基础上订立的，是三方的真实意思表示，合法有效，对各方当事人均具有法律约束力，各方当事人应当依约履行。

　　合同中包含了两个法律关系：一是申请人与卖方之间的买卖合同关系，双方对买卖标的、价款、付款方式等做了约定;二是被申请人与申请人及卖方三方之间的居间合同关系，三方对被申请人作为居间人基于买卖中介服务应获取的佣金及支付方式等做了约定。

　　本案中买卖双方及被申请人已经于2006年刁月10日三方签订了《二手房买卖合同》，也就是说，被申请人已经促成了买卖双方合同成立，因此，根据《合同法》第424条、第426条的规定，申请人应当按照合同的约定向被申请人支付中介房代理费及咨询费，故仲裁庭认为申请人要求被申请人退还中介费4000元的主张没有事实和法律依据，仲裁庭对此不予支持。

　　(二)被申请人不需赔偿申请人经济损失

　　申请人请求的直接经济损失3142元包括(2006)穗仲案字第16××号案件的律师费2000元、仲裁费1092元以及本案工商查档的合理费用50元。对此，仲裁庭认为，申请人签约时已知悉涉案房屋为卖方伍某某与另一产权人伍某某共有，且其中一产权人伍某某在签约前已经死亡，非经法定程序，作为产权人之一的卖方无权独自处分涉案房屋的事实。因此，被申请人作为经纪方，已经履行了如实告知的义务，并不存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害申请人的利益的行为。买卖双方未能成功交易的责任不在被申请人。申请人在明知涉案房屋的产权存在瑕疵的情况下，仍愿意与被申请人及卖方签订三方合同，继续涉案房屋的买卖交易，申请人对涉案房屋未能交易成功应承担相应的责任。对于申请人提出的其是在交付了购房定金和签订三方合同后才知悉涉案房屋为卖方伍某某与另一产权人伍某某共有，其中一产权人伍某某在签约前已经死亡的事实的主张，仲裁庭不予采信。理由如下：一是在(2006)穗仲案字第16××号案件的事实认定中已查明申请人在签约时已知晓上述情况。二是在本案的审理中，申请人也确认其在2006年4月10日签约当日已知悉上述事实，只是认为其是在签约后才知道的，但对此未能提供证据予以证实。且申请人在知道该事实后也未提出异议，愿意继续涉案房屋的交易。故仲裁庭对申请人要求被申请人赔偿因涉案房屋未能交易成功的经济损失3142元的请求不予支持。

　　(三)申请人承担本案仲裁费用

　　本案因申请人的仲裁请求未能得到仲裁庭的支持，故仲裁费由申请人自行承担。

　　相关问题：

　　1、 房屋买卖合同居间人收取居间费的条件是什么?

　　2、 非因居间人的原因买卖合同无法履行，是否退还中介费?