商品房非主体主体结构质量问题情形下的退房权利

　　《城市房地产开发经营管理条例》第32条规定：“商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房;给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。”根据该条规定，只有在商品房主体结构质量不合格时，购房人才有权退房。主体结构包括基础、墙、柱等承重结构，房屋主体结构质量不合格属于严重的质量问题，在这种情况下，购房人要求退房是无可非议的，但对于其他非主体结构的质量问题，如果严重到一定程度或者无法修复时，是否也可以退房呢?该法条并未规定。从目前情况看，随着工程建设中科技水平的提高，以及人们质量意识的普遍增强，商品房主体结构出现严重质量问题的现象已经不是很普遍，最常见的是非主体结构的质量问题。这些质量问题虽然称不上严重质量问题，不会酿成严重质量事故，但却严重影响了商品房的使用功能，使购买商品房的目的在实现程度上大打折扣。

　　南京房产律师认为，房屋质量出现非主体结构的质量问题，如果严重到一定程度或者无法修复时，购房人也应当有权退房。

　　对于这些非主体结构的质量问题，当符合一定条件时，购房人也应该可以退房。对此，《商品房买卖合同解释》第13条第1款规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”但是，何为“严重影响正常居住使用”，该司法解释并没有规定明确的标准。一些地方对于退房条件作出了明确的量化标准，如《浙江省实施(中华人民共和国消费者权益保护法)办法》第29条第2款规定：在保修期内，发生房屋倾斜、墙面开裂、地面下沉等严重质量问题，或者屋面、墙面、地面、管道、线路等部位发生质量问题经两次修理仍不能正常使用的，经营者应当根据消费者的要求负责退房，并赔偿损失。这样的规定值得借鉴。

　　在符合退房条件时，房地产开发商应退还多少房款?如果商品房已交付使用很长时间，是否应折旧抵扣一定数目的房款?上述司法解释亦未规定。而《浙江省实施(中华人民共和国消费者权益保护法)办法》第29、28条规定，当因工程质量问题购房人要求退房时，房地产开发商退还房款的原则是：遇价格下降时，按原价格退还房款;遇价格上涨时，按同类地段同类商品房标准的新价格退还房款。可以看出，这项规定虽然严格，但有利于从根本上保护广大消费者的权益。在目前商品房建设市场秩序混乱，工程质量问题禁而不止、杜而不绝的严峻形势下，该地方法规作出的这种严格规定值得借鉴。

　　因此，应当赋予购房人在此种情况下退房的权利，既可以更好地保护广大购房人的合法权益，又能够促使开发商增强质量意识和诚信意识，不断提高商品房的质量水平。