情势变更原则的释义

　　《合同法解释(二)》第26条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”该规定被普遍认为确立了我国合同法上的情势变更原则。结合各种观点，南京房产律师认为，适用情势变更原则必须具备以下几项条件：

　　1.作为情势变更的事实，必须是作为缔约基础的环境发生客观异常变化，即以合同赖以存在的客观情况确实发生了变化为前提。而且，要求客观情况发生变化的时间必须是在合同成立以后尚未履行完毕之前。

　　2.客观情况发生变化须为当事人所不能预见。如果情势变更在客观上是可以预料的，当事人应该能够预料到而却没有预料或预料不完全时，如投机行为，也不能适用该原则。后果纵然对当事人不利，亦应自负其责。

　　3.变更的发生系不可归责于当事人的原因，即双方当事人对客观情事的变化均无过错。这就要求当事人在引用情势变更原则请求免除责任的时候负有举证的义务，证明非因自己的主观过错而发生情势变更。如果情势变更的发生可以归责于当事人，则该当事人应当承担相应的责任，不适用情势变更原则。若发生的情势变更是可以归责于第三人时，则应当由第三人承担责任，同样不能适用情势变更原则。

　　4.情势变更发生后，如继续履行合同维持合同效力，会对当事人一方显失公平。

　　限贷和限购是政府目前调控房地产市场的两大主要手段。在落实国家各项房地产调控措施方面，实施限购政策的地区和城市，做法和规定虽略有区别，但总的方针和内容没有根本区别。2010年4月，由于“新国十条”的出台，各地根据其房地产现状逐渐出现“限购令”，其主要目的是为了打击房地产市场的投机行为，稳定房屋市场价格。