房屋买卖居间合同中的“跳单”行为如何认定？

　　“跳单”行为亦称为“跳中介”，具体是指房屋买卖合同的买受人或出卖人已经与房产中介机构签署了看房确认书、委托购房或卖房协议，房产中介机构也已经按照协议履行了提供独家房源信息并带领看房、促使房屋买卖双方见面洽谈等促进交易的义务，但房屋买卖合同一方或双方为了规避或减少按照协议约定履行向房产中介机构交付中介费的义务，避过房产中介机构而私自签订房屋买卖合同的行为。

　　“跳单”行为多发生在二手房的买卖中，一般一手新房买卖开发商委托大型房产销售企业代理营销，不收取中介费用，也就不存在“跳单”行为产生的前提。作为二手房屋买方或卖方“跳单”的直接目的在于意图不支付或少支付房产中介费用。目前，房屋中介市场上房产中介居间费用为向房屋买卖双方各收取房屋成交价款的1%，而目前房地产市场上单套房屋价格一般在100万元以上。在二手房地产交易中，房产中介为招揽业务，一般不收取卖方的中介费，而让买方承担房屋成交价款总额2%的中介费，一般为数万元。

　　南京房产律师认为，就“跳单”行为的构成，一般来说，可以通过以下几个方面进行审查：

　　1.是否签署独家委托卖房或购房协议。有的委托人为了促使居间人积极进行居间活动，或者出于对居间人的信任，而与其签订独家委托出卖或独家委托购买合同，委托其在一定期间内出售或购买房屋。这种情况下，由于委托人指定了期间，故居间人一般会积极宣传，促成交易。此时，如果委托人通过其他中介机构成交，或者利用从独家委托的房产中介机构处获取的信息直接与对方交易，都违反了独家委托的约定，应对此承担违约责任。

　　2.房产中介机构是否积极提供了中介服务。目前市场上的房产中介机构新老并存，良莠不齐。有的老中介机构将房地产居间活动机械地分解为挂牌、带客人看房、签约，而不重视服务的质量。与之相对，一些具有一定规模的新兴房产中介机构在居间过程中，会根据客户需要，为其分析房源的优劣，积极斡旋，并提供协助办理购房贷款、房屋过户登记手续、代办房产证等附属服务。两相比较，客户当然选择服务更好的中介机构。因此，在分析委托人与其他中介机构签订居间合同的主观意图时，应当注意原房产中介机构是否积极提供了相应的中介服务，作为判断依据之一。

　　3.委托人是否利用了房产中介机构提供的信息。由于目前市场上普遍存在房产中介机构之间共享房源以及出卖人同时在多家房产中介机构挂牌销售的情况，因此委托人常常可以在不同的房产中介机构找到同一个房源。此时，不能因为系争房源与原房产中介机构提供的房源一致而认定委托人利用了原房产中介机构提供的信息，而是应当根据提供房源的业主是多处挂牌还是独家委托出卖以及其与其他中介机构间的居间合同等来综合认定。

　　4.委托人实际有无支出居间费用。按照常理，委托人“跳单”的目的就是免除或者减少支付居间费用，因此，委托人实际支付居间费用的情况是判断是否构成“跳单”的重要依据。