“跳单”违约行为的构成要件包括哪些？

　　《合同法》第426条、第427条规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬;居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬。但是如果任由委托人看房后跳开中介机构公司，逃避支付佣金的约定义务，则对居间人显属不公平。南京房产律师认为，遵循诚实信用、平等保护一既要维护房屋交易双方的合法权益，也要促进房屋中介市场有序发展的原则，“跳单”违约行为的认定应满足四个条件：第一，中介机构的委托权限，是一般代理还是独家代理;第二，中介机构是否提供了房源信息或成交机会，并且积极履行媒介服务;第三，委托人是否利用该信息、机会与出卖方私下成交或另行委托他人居间成交;第四，委托人是否存在逃避支付(不付或少付)佣金的恶意。

　　司法实践中如何把握“跳单”行为的责任承担?

　　1.“跳单”方承担违约责任。如果已经签署委托卖房协议(或买房协议)的卖房人(或买受人)的行为违反了其与房产中介机构的协议，构成“跳单”的，应该按照协议约定承担相应的违约责任。如果委托卖房协议或买方协议约定的违约责任过重，法院可予以适当调整。

　　2.“跳单”方承担中介劳务费。如果卖房人(或买房人)在签署了委托卖房协议(或委托购房协议)后，房地产中介机构按照协议已经履行了提供房源信息、带领看房、促成买卖双方见面洽谈等义务，卖房人或买房人基于自身原因不再出卖房屋或购买房屋，卖房人或购房人应按照其与房地产中介机构的协议支付合理的劳务费。协议没有约定的，房地产中介机构可以向委托方主张，法院可依法予以支持。