房产律师拍案说法：商品房的交楼标准如何确定？

　　2015年9月4日，赵志弱(乙方)与就某成房产(甲方)开发的南京建邺区某小区的房屋一处，签订《南京市商品房买卖合同》(预售)。约定交房需要具备的条件，但未约定需要取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》(以下简称《竣工备案表》。约定的交房日期2016年4月30日。

　　合同签订后，原告依约付清购房款156万元。2016年4月26日，被告书面通知原告收楼。原告收到收楼通知书后复函被告称至2016年4月30日涉案房屋仍未取得《竣工备案表》，故未具备交楼的法定条件，遂要求被告尽快达到交房条件。

　　南京市建邺区人民法院经审理查明，涉案房屋巳于2016年4月30日前办妥《南京市商品房买卖合同》约定的交房手续和资料。原告、被告确认涉案房屋于2016年4月30日前已符合合同约定的交楼条件、目前未取得《竣工验收备案表》。

　　南京市建邺区人民法院经审理认为，双方争议焦点在于涉案房屋是否具备交房的法定条件。交付商品房的条件包括法定条件和约定条件，在合同条件不符合法律规定时，则应当依照法律规定。根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条的规定、《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条、第六条、第八条的规定，我国目前的房屋经过验收和验收合格的标志是取得《竣工验收备案表》，即取得《竣工验收备案表》是交付房屋的法定条件。虽然双方约定的交楼条件低于法定条件，但是被告在交楼时除应符合合同约定的条件外，还应具备法定的交楼条件，即取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，否则原告有权拒绝接受交付。因此，被告在至今未取得工程竣工验收备案表的情况下理应承担延迟交楼的违约责任，原告现要求被告按合同约定支付延期交付违约金的诉讼请求合理合法，应予支持。

　　南京房产律师指出，对于本案，预售商品房合同已对交楼条件和标准作出明确约定，应当从约定处理。现双方争议焦点在于出卖人是否必须取得《竣工备案表》。

　　要求取得《竣工备案表》的理由是：依据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条、第六条及第八条的规定，建设单位应当在工程竣工验收合格之日起十五日内将各项竣工验收文件报送相关建设行政主管部门备案，相关建设行政主管部门有权对建设单位提交的竣工验收文件进行审核，如发现建设单位违反国家有关建设工程质量管理规定的，则有权要求重新组织捷工验收。